旧工业区功能及空间构建.docVIP

旧工业区功能及空间构建1项目背景与特点 1.1项目背景 时代大道区块位于老县城中心区的边缘地带，随着城市逐步向北发展，该区块将处于衔接城市老中心区与未来规划城市新中心区的中间区域，是衔接老城和新城的过渡空间。时代大道区块内前身是县城关镇城北工业区，工业产业包括五金器材、模具加工、家具等，该工业区建于20世纪90年代，发展至今已呈现衰退迹象和“退二进三”的态势。首先工业区规模较小，不能满足新的发展需求，由于先前产业设置门槛低，工厂以粗放型、劳动力密集型企业为主，企业规模不大，不少经营欠佳或闲置停产。其次区块使用功能上已经呈现典型的自主“退二进三”的局面，工业区逐步向城区过渡，目前不少企业、厂房沿城市干道地块已改变使用功能，多作为商业零售、餐饮、小旅馆、家具市场、娱乐设施等商业服务设施及作为汽车维修、洗车等服务业用途。工业用地与住宅用地、公共服务设施用地混合，整体环境品质较差。基地内现状建筑除少量公建及企业办公用房外，其他多以砖混结构的企业厂房二类质量建筑为主，并分布有较多的村民住宅、厂房和临时用房等三类建筑。现状建筑密度较大，绿化水平不高，城市空间品质较差，改造要求迫切，且该区块对于城市风貌影响较大。 1.2项目特点 该项目是典型的产业功能区改造项目，这类地区改造的核心在于目标模式的选择和运作模式的确定，涉及区块功能产业再定位、土地利用布局、城市空间格局、建筑更新（改造）方式、道路市政规划、资金筹措、配套政策法规等内容。本项目首先面临的是区块的改造模式选择，即旧有产业功能区是否推倒重来，旧有工业建筑如何利用的问题。通过现状调研与分析，基地内总体建设水平档次较低，环境品质不高，缺乏总体规划与控制。基地内虽然存在一些近年新建建筑或仍在良好使用的建筑，但整体建筑质量一般，也不存在具有较大保护价值的工业遗产建筑。此外，该地区已经处于老城区边缘，随着近年城市向北拓展，该片区已经处于市中心的范围，而该产业区的整体风貌与市中心的风貌显得极不协调，原有产业建筑难以安排现代城市的新功能。最终，通过多次与地方政府、区块内企业的协调讨论，项目组确定了整体规划渐进式更新的改造模式，即一次制定改造方案，分地块逐步更新改造的模式。规划中应考虑近期保留质量较好和正常运转使用的产业建筑，远期可根据总体规划逐步更新。在确定基本改造思路的前提下，方案开始对地块的未来产业功能转型的方向、城市空间发展策略、旧产业建筑的近期利用和政策实施等方面的内容进行思考，选择适宜的改造与发展的策略。 2基于区域总体研究的规划发展策略 宁海时代大道区块城市设计的基本目标是促进区块改造后与城市区域的功能空间的互相融合，优化区域城市的整体空间结构，完善城市的开放空间与景观体系。由于上位规划即总规和控规层面对该片区的规划比较笼统，且缺乏总体城市设计方面的控制引导，该地区的发展定位和发展方向显得极为模糊。因此，规划在城市总体区域层面的分析研究是尤为必要的，规划策略的制定需从城市总体出发，在研究区域总体的功能空间布局基础上制定具体的针对街区和地块改造的规划策略。 2.1功能转型与提升策略 旧有产业地区实行“退二进三”后何去何从，如何实现功能的转型与提升是本规划首先必须思考的问题。区块亟待功能的整合与提升，并通过城市设计塑造现代优美的城市空间环境，实现城市区域整体竞争合力的提升。工业区区域改造的过程实际也是城市细胞再生的过程，当城市从制造业经济为主体向服务业经济为主体转换与提升时，城市的需求也更加多样化。教育培训、智力服务、商业消费、休闲旅游、工程及科技研发、文化、贸易、金融、信息化、会议展示及其他新行业领域，都可能是城市区域经济发展的重要环节。根据宁海现代服务业规划研究指出应大力发展生产性服务和创意研发产业的要求，区块可发展为宁海特色五具工业发展的生产性服务业、贸易咨询及创意文化产业等现代服务业。基于宁海服务业规划提出的建设宁海现代商贸中心和金融中心的目标，以及区块现实良好的发展基础，发展现代商贸商务也是区块产业升级的一个主要途径。同时，商业再造模式作为一种比较常见的区域再发展模式，往往项目的开发与周边社区的商业氛围形成紧密联系。基地周边良好的商业氛围，毗邻跃龙商圈和未来新世纪商务圈，以及周边多条传统商业特色街（气象路等）贯通本区块有助于基地内商业氛围的再造。此外，居住是城市的基础功能，结合旧城改造打造高端城市社区，配套完善居住设施是城市主城区基本职能完善的基本需求。 2.2城市空间结构创建策略 该区块如何融入城市总体功能，创建清晰的城市结构是解决问题的关键。区块处于宁海市老城商圈、跃龙商业圈与竹口城市中心区的衔接区域，规划应思考如何加强与跃龙商圈、新世纪商务区的联系，并与核心跃龙商圈、新世纪商务区适度错位发展，整合提升城市空间，增强区域竞争合力。从城