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一级土地整理下收益分配及税收筹划 （成都现代工业投资发展有限公司，成都610100） 摘要：随着城市化改造步伐的加快和农村产业经济的发展，土地一级整理的规模和速度越来越快。在政策指引和政府的大力号召下，现在很多开发商跃跃欲试要做一级开发，但很多开发商不知道，一级土地整理和一般房地产开发有很大的区别。在此背景下，对土地一级整理进行了简要的论述，并重点对土地一级整理的收益和税收筹划进行了系统研究，以期使更多的人对一级土地整理有更深的了解。 关键词：一级土地整理；收益分配；税收筹划 中图分类号：F32 文献标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）23－０115－02 2010年是房地产行业的一个生死之年，在这一年国家陆续出台了控制房地产发展的宏观经济政策。宏观调控让房地产企业陷入了漫长的寒冬之中，但是，与之相反的是，与房地产联系紧密的土地一级开发市场却没有一丝的寒意。2011年6月中旬，国务院下发文件要求清理地方融资平台。这一规定为更多的公司提供了晋身为地方政府的土地一级开发商的机会，同时越来越多的地产界人士已经注意到了这一发展机遇。丰厚的利润，吸引着众多的公司进入土地一级开发中来。 一、一级土地整理 （一）一级土地整理 一级土地整理，是指在土地出让之前，由相关部门和机构对土地进行整理和投资的过程。具体来讲，一级土地整理就是根据地区的规划功能、竖向标杆和相关基础设施配套指标的要求，由政府和相关的企业统一组织征地补偿、拆迁安置、土地整理、基础设施建设和公共配套设施的建设等，并按期达到土地出让标准的土地开发行为。 从实际的操作来看，在多数的城市和地区，一级土地整理是由政府来操作的，也有政府将该项活动委托给企业来做，政府只是负责监督管理，还有的是由国有企业或者事业单位性质的土地储备机构来做。 （二）一级土地整理的特点 一级土地整理所涉及的征地、拆迁和地区的基础建设，是由政府来组织和落实的，并且土地一级开发商所做的工作也是受雇于政府的行为。政府的主导参与决定了一级土地整理与其他形式土地开发有不同的特点。 1.政治性 一级土地整理，是一项综合性的经营管理活动，其必然会涉及多数人的利益，因此，其必然会借助社会公共权力来对土地整理进行干预，也就是借助政府的力量来协调各方的利益。同时从现实的土地整理过程中发生的问题来看，一级土地整理有可能会损害百姓的利益，并进而对社会稳定造成影响，也需要由政府来协调整理。因此，可以说，一级土地整理就是一项政治活动。 2.资金密集性 资金的充足、连续是一级土地整理活动能够持续进行下去的基础所在，没有充足的资金供应，土地开发也就无从谈起，也不可能持续进行下去。对于地方政府来说，其主要是靠财政资金的支撑才得以运作的，因此其自身不可能有足够的资金来单独进行一级土地整理活动，这就需要其他企业的参与和支持。政府通过借助这些企业的资金来对手中的土地进行整理出让，来获取更多的财政收入，这也为企业涉足一级土地市场提供了有效的途径。 3.综合性 一级土地整理是房地产和其他性质用地的源头，其内容涉及政府、二级土地开发商、区域经济的利益，并直接影响最终用户的利益。并且从长期来看，一级土地整理的规划、设计和建设水平、工程质量等，长期关系到一个地区的整体发展。 二、一级土地整理的收益分配 一级土地整理是房地产开发和区域土地利用的第一个环节，需要在政府的主导下，提出一个兼顾政府、一级土地开发商、原土地使用者之间的利益方案，合理分配土地增值所带来了的利润，从而形成一个富有成效的土地开发模式和完整规范的一级土地开发市场。 （一）土地一级整理涉及的利益主体 根据一级土地整理的内涵和上述的内容，我们可以分解出一级土地整理活动所涉及的利益主体主要有地方政府、一级土地开发商、原土地使用者。 1.地方政府 在一级土地整理这一经济管理活动中，地方政府在其中起着非常重要的作用。首先就是，土地的一级土地整理的规划工作，地方政府要根据本地区、本城市的发展规划来合理安排土地开发工作，以期与本地区的发展相吻合；其次是征地补偿、拆迁安置、土地整理、基础设施建设和公共配套设施的建设，这些工作都需要在政府的直接领导或者授权下进行，如果政府在其中不起作用，这些工作就不可能有效的完成；最后就是一级土地整理完成后的二级开发需要由政府来组织、宣传。 2.一级土地开发商 一级土地开发商在一级土地整理过程中扮演着中间者和实际执行者的角色，同时兼顾投资者的角色。开发商涉足一级土地整理需要政府的批准和授权，实际上就是要拿出足够的开发资金来帮助政府来开发土地，使政府获得大部分的财政资金，自己获得丰厚的投资收入。 3.原土地使用者