第六章 - 市场比较.ppt

第六章 市场法及其应用;第六章 市场法及其应用;学习要求： 1.了解市场比较法的含义、理论依据和操作步骤； 2.熟悉交易实例的收集方式和选择可比实例的要求； 3.掌握价格可比基础的建立； 4.掌握交易情况、交易日期和房地产状况修正的内涵； 5.掌握综合修正计算和综合结果的确立。能力目标： 1.根据估价对象房地产的特征辨别能否选用市场法进行估价； 2.学会如何到市场上收集房地产交易实例； 3.能根据待估房地产的特征选择合适的可比实例； 4.综合运用市场法对估价对象进行估价。;第一节 市场法概述;收集交易实例;所谓可比实例，也称为可比房地产, 是指交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。;土地估价有关概念 类似土地，是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。 比较宗地，是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。 标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。;同一供需圈，指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。 相邻区域，针对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。 类似区域，指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。;二、市场法的理论依据;三、市场法适用的估价对象和条件　　(一)市场法适用的估价对象;(二)市场法估价需要具备的条件; 即运用市场法估价需要消除以下三个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象客观合理价值之间的差异： ①实际交易情况与正常交易情况不同； ②成交日期与估价时点不同(本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同)； ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。;;(三)市场法的其他用途;四、市场法估价的操作步骤; 估价程序;第二节 搜集交易实例;二、搜集交易实例的途径;　 (5)与房地产出售者或其代理人，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得房地产的要价等资料；查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。 要价、挂牌价、报价、标价虽然一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但这些价格在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。;2.收集的内容 表6-1 交易实例调查表; 权益因素;三、搜集交易实例的要求; ④成交价格，包括 总价、单价 计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)； ⑤付款方式，例如 一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、 贷款方式付款(包括首付款比例、贷款期限)；; ⑥交易情况，例如 交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)， 交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)， 交易税费负担方式(如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负担， 或者全部由买方负担等)， 有无利害关系人之间的交易、 急于出售或急于购买等特殊交易情况。 ;第三节 选取可比实例;二、选取可比实例的要求;(二)选取可比实例的质量要求; （1）可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产！ 类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产 具体要求选取的房地产符合下列6个条件：; ①在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。具体地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。 ②在用途上应与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途也相同则更好。 大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。 小类用途举例，商业：餐饮（规模、档次）、店铺 （规模、档次）商场（规模、档次）等。 　　; ③在规模上应与估价对象的规模相当。 即：　 ④在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。 大类建筑结构：钢结构、钢筋混凝