物业服务企业经营风险及规避方式.doc

物业服务企业经营风险及规避方式 ???? 2009年5月8日公布了这样一组数据：万科在全国20多个城市设立物业公司，万科物业系统的员工数达到13173人，占万科总员工数的约80%；万科物业的员工数量结构比例与其对万科的销售、利润贡献严重不对称。2008年万科物业管理总收入约2.53亿元，仅占万科全年营收的0.6%，2008年万科物业实现的毛利仅851万元，与万科全年净利润40.3亿元相比，几乎可以忽略不计。物业管理行业是一个劳动力密集型企业，投入较大，风险更大。因为准入门槛较低，企业数量还在倍增。虽然是一个保本微利的行业，它却充满着各种各样的巨大的经营风险，如何控制经营风险，对于物业服务企业来讲，是亟需探研的一个课题。一、物业服务企业经营的风险种类及特征 ??? 每个企业在经营的过程中都是有风险的，物业服务企业也不会例外。风险造成的经济损失是极大的，对于物业服务企业而言，风险远远超过其它行业。了解在经营中可能遇到的风险，以求未雨绸缪，防患于未然很有必要。 ??? 1、一般企业的经营风险??? 1.1创业风险 ??? 这类风险主要在企业创业的初始时期容易发生。这种经营风险的发生，来的最早，让创业者防不胜防；二是它有相当的隐蔽性，创业者不易觉察或无暇顾及；三是它是企业其它经营风险的根源。很多企业创立之初，重视市场，重视产品研究，而不关注企业内部管理，忽视企业长远发展规划，对市场的潜在需求研究不透彻；对市场变化趋势没有预见性；对宏观行业形势的估计过于乐观；经营者缺乏全面管理的能力；没有建立必要的财务帐目；设备和技术选择不当；低估所需资金，忽视税务。 ??? 1.2现金风险 ??? 这种风险主要表现为损益表上利润的期末余额巨大，但实际上企业现金表中的期末数额却小到几乎为零甚至是负数。经营者以为，帐面上的利润就是现金，事实上这是一种误解。这是因为物业服务费欠费虽然也计入收益，但事实上我们并没有收到现金。另一方面，我们拖欠外判单位的应付帐款也没有及时支付出去。这种误解往往使企业的现金状况发生假象，经营者因而在企业扩张或新项目上马时忽视了对现金供需的平衡核算。现金是企业的血液，从日常经营活动看，只有提供足够的现金，企业才能正常运转。没有充足的现金，将给企业带来严重后果，影响企业的盈利能力和偿债能力。因而降低了企业在市场竞争中的信用等级，最终使企业资金周转不灵，甚至资不抵债，走向破产。现金风险主要表现在：业主只对企业的主要财务指标如资产负债率、净资产收益率等感兴趣，而忽视了指标掩盖下的问题；过分注重利润和市场的增长，而忽视手中掌握的现金；固定资产投资过多，使企业的变现能力降低，导致资金沉淀；企业规模盲目扩张，缺乏相应的短、中、长期计划。 ??? 很多物业服务企业，注册资本就几十万，只有靠新接管项目，一次性收取一年的服务费、收取装修押金，完成“造血”功能。 ??? 1.3发展风险 ??? 企业发展到一定的规模时，都会进入到一个瓶颈状态。而事实上，物业服务企业的老总往往都是公司的“大业务员”，谁能拿到业务，就可以当老总了。这种由老总唱独角的管理，会让企业难以为继，而我们还面临着业主不断解约、因亏损而退管、无新项目“造血”等系列问题。 ??? 具体到物业服务企业，它有如下风险： ??? 2、物业服务企业的经营风险 ??? 除上述以外，还因为物业服务企业：注册资低，容易发生“财务风险”；员工众多，容易发生“生产风险”；设备多且复杂，容易发生“运行风险”；还有自然灾害风险、服务风险等。 ??? 2.1自然灾害风险 ??? 2005年6月，一场雷阵雨过后，我所服务的某小区6台“KONE”牌的电梯驱动板、CPU板全部被击坏，无法使用，经济损失10万元以上。幸好，我们曾购买了物业管理公共责任险和机器设备险，于是马上联系保险公司报案，保险公司、电梯维保单位均到位进行查勘，确认为雷击而致，最后由气象部门出具报告，证明当天确有雷击在该物业小区上空发生。最终我们获得了赔付。每每提及此事，老总无不庆幸当初购买保险的正确决定。所以，老总一口气将所有的物业项目购买了物业管理责任险和机器设备险。 ??? 有的小区物业价格高、收费率高，可以购买保险，而有些服务费用较低，收费率较低，项目经营困难的小区来讲，恐怕就不会购买保险了。物业管理的灾害性风险因经济等因素还将长期存在。 ??? 发改价格[2003]年1864号已明确规定了，物业服务费的构成中有：保险费用。因此，广大物业服务企业在做项目预算时，应考虑保险费用。 ??? 2.2物业管理的服务风险 ??? 2005年春节，北京某住宅小区，保安因制止业主乱放烟花，被业主刺死；拒交停车费引发冲突，堵门，打架；某品牌开发商旗下的物业服务企业，因业主小孩掉进游泳池被淹死而被告上法庭……此类风险数不胜数。 ??? 作为一名物