4 住宅质量分户检暂行规定(解读).ppt

《住宅质量分户检验管理暂行规定》 解读 背景 随着杭州市城市建设的快速发展，人们的生活水平日益提高，百姓对住房的要求也越来越高，质量意识、维权意识越来越强。加上房地产形势与百姓投资预期出现差距，以及有关工程责任方管理不到位，工程质量投诉居高不下。尤其是住宅工程质量的投诉一直是工程质量投诉的热点。 同时我们过去对建筑产品质量管理的模式已不能适应建筑产品商品化的特性，无法满足消费者在观感、使用功能等方面越来越高的要求，商品住宅工程按照目前法定验收方式存在漏检的风险，因此以“户”为单位分户检验，可基本解决观感及使用功能漏检的问题。 《管理规定》具有较强的创新性，它的出台势必会进一步提高住宅建筑的质量，促进和谐社会的发展和共建共享“生活品质之城”的总体目标的实现。 意义及作用 体现“谁生产谁负责” 为加强住宅建筑质量管理，保障住宅建筑使用功能，适应房地产市场商品住宅以户为单位的交易规则，按市场经济规律，商品房屋与其他商品一样进入流通领域，其产品质量合格证是由生产厂家出具，房屋的质量责任是遵循“谁生产谁负责”的原则，明确建设单位对住宅买受人是商品住宅建筑质量的第一责任人。同时承担住宅建筑质量责任、保修责任。 建设单位应当对出具的单位工程竣工验收合格证、单套住宅建筑质量检验合格证明负责；勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、材料和部品生产厂家等，按合同约定对建设单位负其相应的勘察、设计、监理、施工和材料部品的质量责任。同时引导商品住宅买受人：工程质量竣工验收合格后签署的《工程竣工验收报告》可作为单位工程竣工验收证书；每户的《住宅工程质量保证书》以及《住宅分户检验合格标识》可作为每户住宅建筑质量检验证书。 有利于保护消费者利益 住宅商品化的产业特点要求我们在质量管理中既要考虑建筑物的整体技术特性，也要适应其以“户”为单位的市场交易特点。 过去，我们对建筑物的质量管理更注重建筑物本身的结构安全性能，更多将建筑物分专业或分部、分项进行工程划分和检验批管理。随着建筑物商品化后，建筑产品以“户”为单位分割出售给小业主，建筑产品的质量纠纷更多体现在以“户”为单位的商品房在建筑物观感和功能等方面的纠纷。 这就要求我们将质量管理进一步细分到“户”，以满足消费者的要求。其次，住宅商品化的产业特点要求我们在质量管理中进一步加强商品住宅出售方——建设单位的质量责任。依据住房买卖合同，建设单位对商品住宅买受人是商品住宅建筑质量的第一责任人，应承担住宅建筑质量责任和保修责任。 过去，建设单位对商品住宅买受人只出具单位工程竣工验收合格证，未出具每户住宅建筑质量检验证明，这种做法不利于建筑质量纠纷的解决，不利于保护消费者利益。第三，质量投诉与纠纷的不断增多要求我们将质量通病与投诉诉讼热点解决在房屋竣工验收之前，以维护房地产市场和建筑市场秩序。 加大自检、自验环节力度 住宅建筑质量分户检验，是指按照工程质量监督机构定期公布的住宅观感质量通病、工程质量投诉内容、行政诉讼热点、违反强制性条文现象为主要内容，在住宅工程竣工验收前，建设单位组织设计、监理、施工等单位参加，对每一户住宅观感和使用功能等质量进行的专门检验。加大了自检、自验这一环节的强度、深度、广度，与现行《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001等国家规范并行；要求建设单位组织住宅工程质量分户检验是竣工验收的补充、配套的行政措施。 尽可能地避免、消除质量缺陷，减少日后发生因质量问题而产生的投诉和诉讼。从而使工程质量竣工验收成为真正意义上的在投入使用前的最后一次验收、最重要的一次验收；成为各方责任主体法定责任人按《建筑工程施工质量验收统一标准》要求对工程质量竣工验收并签署《工程竣工验收报告》（即产品合格证书）的终结程序。 以“检验”代替“验收” 按《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001之术语“检验”是对检验项目中的性能进行量测、检查、试验等，并将结果与标准规定要求进行比较，以确定每项性能是否合格所进行的活动。“验收”是建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。 以“检验”代替“验收”，有利于回避不必要的纠纷。目前，我国还缺乏以“户”为单位进行“验收”的技术规范和标准，若设置为“验收”制度难以得到足够的法律支撑，因此，我们将此制度设置为“检验”。 以“户”为单位进行检验 以“户”为单位进行检验，适应了房地产市场商品住宅以“户”为单位的交易规则，符合目前建筑产品的商品化特性，有利于更好提高市场主体尤其是开发单位的质量意识，保护广大消费者利益。强化了参检单位和参检个人的检验责任。要求参检个人一定为负责本项目的项目经理、项目总监等具备执业资格的人