保障性住房建设三大矛盾及政策取向建议.docVIP

保障性住房建设三大矛盾及政策取向建议近期，上海、郑州、武汉、海口等多个地方保障房分配相继遇冷，引发了舆论的广泛关注。在保障房建设与分配的过程中，一边是广大中低收入者迫切期待解决住房难问题，一边却是政府提供的经适房、公租房“没人买”、“乏人租”的现象。需尽快进行保障房建设与分配体制的创新。 一、当前保障性住房领域需厘清一个关系三个矛盾 （一）要厘清保障性住房建设与分配中的政府与市场的关系 保障房建设过程中政府与市场的关系。如果说商品房是一种市场行为，而保障房更多的是一种计划行为。国际经验显示，保障房建设不能简单依靠政府财政，否则政府的财政包袱将无法承受，但是也不能完全推给市场，比如美国的次贷危机，需要在两者之间建立一个比较稳妥的界限。在保障性住房建设过程中，从资金筹集到位置选择以及建设和分配等各个环节，不能完全靠政府来规划和建设，而是要进行充分的市场调研，尤其是购买和租赁意愿、需求的空间分布等。 （二）需破解的三大矛盾 一是总量需求与局部需求的矛盾。也就是说从建设总量来看可能已经满足了需求，但是在一个城市的不同方位，对保障房有需求的人往往因为工作、孩子上学等原因，可能住在并适应了北城，但却分到了南城，这时，一般来说这些居民可能会主动放弃保障房。二是质量、价格、配套服务设施等与居民的期待之间的矛盾。在大干快上的背景下，地方政府为了完成中央的要求，往往受制于资金的原因，会选择一些位置比较偏僻的地方建设保障房。这些地方往往会出现学校、医院、公交等公共设施的缺失，出现居住问题解决了，却无法生活的现象，居民肯定会放弃这种安排。三是对保障房与救济房关系认识的矛盾。这个问题在理论界和地方政府中尤其如此，目前普遍的认识是把保障房当成了救济房，甚至有人提出来保障房不能有厕所这样的意见。事实上，从国际经验来看，保障房更多是对低收入群体的一种过渡性的安排，比较理想的状态应该是通过暂时解决其住房问题，释放其更大的潜在生产力，逐步提高其收入水平，然后这些人再逐步退出保障房，转给更需要保障的人。这个过程也实现了总体社会福利的提高。但是在实际操作过程中，我们却把这种过渡性的安排当成了永久性的安排，比如经济适用房。这种性质的保障房应该是国有产权，封闭运行，而且必须有年限和收入等动态安排，要有一个退出机制，否则我们的保障房永远建不完，永远满足不了新增贫困人口的需求。 二、体制创新的三个方向 当前保障性住房领域的问题，不能简单归咎为需求和供给的问题，而是一个体制性创新的问题。在未来一个时期制定保障性住房供应体系的过程中，有三个方向性的问题值得考虑。 一是要明确房地产市场调控中长期战略。商品房的价格短时间内暴涨，不仅会损害宏观经济，也会使得本应可以买得起房的人，被甩在了商品房的市场之外，“被保障”。笔者认为，尽快增加中小户型的商品房的供应，远比简单地控制房价的政策效果要好得多。 二是保障房建设过程中城乡土地一体化的问题。处理好这个问题，也就部分破解了保障性住房民间资金积极性的问题。事实上，在过去的多年，南方经济发达地区通过市场的办法解决了很多问题，比如在城市郊区的很多地方，政府统一规划、统一制定安全标准，农民自建等方式，在集体建设用地上，建设了很多房屋供出租，不仅解决了大量流动人口和城市低收入人群的住房问题，还增加了当地农民的收入，提高了其财产性收入。 三是与当前我国城镇化战略结合，从注重数量到注重分类。我国的城镇化进程处于快速发展的阶段，当前，大城市人口过度膨胀与中小城市小城镇发展乏力的矛盾依然存在。在不同的城市逐步建立不同类型的保障性住房，服务于城镇化进程。在流动人口大的城市，以公租房为主，而在鼓励发展的中小城市和小城镇，国家可以在财政上倾斜，鼓励更多的廉价房，吸引和稳定更多的人向中小城市聚集。 （作者单位：中国国际经济交流中心） 1