关于宏观调控下房地产企业出路思索.doc

关于宏观调控下房地产企业出路思索摘要：房地产飞速发展的当下，国家一连串的宏观调控无疑是当头一棒。房地产企业面对前所未有的寒冬该如何抉择？文章分析了房地产调控政策的原因，对未来宏观调控做了进一步预测，并就目前的严峻形式，对房地产企业提出了相关意见和建议。 关键词：房地产企业；宏观调控；保障房 中图分类号：F120 　　　文献标识码：A 　　　　文章编号：1009-2374（2012）20-00012-03 1　房地产政策对房地产行业发展的影响 随着“限购令”、“限贷令”等各项房地产宏观调控政策的出台和落实，红火异常的房地产市场迎来了发展路途中的寒冬。但是，是否房地产行业就此进入低位运行？是否中小房地产企业就无发展机遇呢？ 1.1　房地产宏观调控的原因分析 最近10年，房地产市场的火爆程度众所周知。地王的不断推出、房企的火热投入，证明了地王没有最高，只有更高。地方政府在土地买卖中获利是不争的事实，这无形中助长了不断攀升的房价。大量房地产开发商都在高负债地运行着，老百姓也疯狂地从银行贷款，投资购房。看到如此高歌猛进的房地产市场，各路投资者也纷纷将大量的资金投向房地产市场，在房屋的买卖交易中获取大量的利润。于是全国上下，无人不为房子疯狂。 企业的高风险运行、老百姓的疯狂贷款、投资客的疯狂炒作无疑加重了银行风险，美国的次贷危机给了中国一个很好的教育，这时政府必须要采取措施，控制房地产迅猛发展中的风险，于是有了“限购令”、“限贷令”、“提高存款准备金率”等政策的出台。 1.2　保障房的效用分析 为了满足不同收入层次的需求，国家出台了“保障房”建设政策，个别地方政府还要求每年必须有10%的保障房建设开工面积。 保障房主要有三部分组成：一是廉租房，这类房屋只租不售，提供给那些进城务工的收入低端人群，给他们的居住提供稳定的基本保障。二是公租房，这类房屋在租住了一段时间后，可以卖给承租人，租金可抵扣房款，给那些努力工作、收入逐步有所增长的人群提供稳定的住房保障。三是经济适用房，这类房屋以较低的价格出售，给那些想买房，但买不起商品房的人群提供住房。 这样一来，整个房地产市场的格局就构建起来了：收入低的人群，可以选择廉租房；选择公租房的人，通过努力工作，有了一定能力，也可以购买住房；有一定经济能力，但无法购买商品房的人可以选择购买经济适用房；有条件的，根据自己的资金状况，选择不同档次的商品房。 这样便将很大一部分的刚性需求通过保障房的途径消化掉了，从而减少了商品房市场的刚性需求。由此引导商品房市场按照市场经济的运行规律运行，合理定价，满足不同层次消费者的需求。 1.3　未来房地产宏观调控方向分析 稳定房价，不让房价过快上涨，是国家宏观调控的主要目标。按照目前的情况来看，确实基本已经达到。但是为了巩固成果，将房地产行业过多的泡沫层分挤出去，还需要一段时间。因此，国家必然还会在接下来的一到两年时间内继续坚持这个目标。但是由于这样的强力调控，不但抑制了投资需求，同样也抑制了部分刚性需求。国家下调银行存款准备金率，或许就是出于这方面的考虑。但是，总体调控思想依然是控制高位运行的房价，减缓房价的上涨速度，支持保障房地产项目开发，满足广大中低购房需求者的购房要求。 2　房地产行业机会与威胁并存 房地产行业机遇与威胁并存：一方面，通过洗盘，大量不规范的企业将被淘汰出局。另一方面，优秀的房企将更能巩固和扩大市场占有份额，增加企业声誉。消费者将越来越偏向于购买有实力的品牌房企的产品。优秀房企将越做越高端，获取大量的品牌溢价，收益率逐步扩大。而实力小，且非品牌房企的生存空间会逐步被压缩，只能往低端市场发展，几乎没有品牌溢价，收益率降低。但低收益率的房地产项目并不意味着没有利润可图，只要量上去了，其收益依然可观。且目前这样的中低端房地产项目会得到地方政府的大力支持，会给予相应的政策扶持，这将成为中小房企的一条出路。 3　房地产企业的出路 房地产企业应该认清目前的市场现实，找准自己的企业定位，利用这样的机会，苦练内功，图谋发展。 3.1　正确定位，理性选择 正确定位企业发展目标，找准目标市场和发展方向。作为大多数房地产企业而言，准确定位自身，找准企业发展目标尤为重要。大多数房企资金、技术等实力不强，竞争力弱，品牌效益低。没有必要一味地往高端产品市场发展，而应在低成本开发的前提下，将品质做足，抢占中低端市场。当年李书福的奇瑞汽车就是以低端的产品冲击了整个汽车市场，并获得成功。目前国家的政策导向是保障房建设，在经济适用房建设项目上，或许可以成为一般房企发展的一个方向。 同时，在项目选择上，除了选择民用地产板块外，还可以将目光投向旅游地产、产业地产、综合体等项目上。在旅游地产板块上，重庆隆鑫集团在