新聚仁南京河西项目市场报告课件.ppt

河西甲级写字楼个案分析—新地中心 项目名称 交付时间 总体量/办公体量 建筑层数 标准层面积 标准层净高 电梯 租金 物业费 交通 车位数 南京新地中心 2010年 28万㎡/10万㎡ 55层 1900㎡ 2.9m 客梯12部，消防梯2部 3.5元/天/㎡ 20元/月/㎡ 地铁1、2号线 1400个 新地中心于2010年开盘,整体租金约为3.5元/天/㎡，目前在租办公楼层为35层以上的高区； 新地中心租约为三年一签，租金每三年约有8%的幅度上涨； 一期写字楼 二期商铺和酒店式公寓 吏灸少究讶涉试胳侨坡复铜追恼役杰脓遁插忌摹良懊梢裸孟糟碌兜颗踌麓新聚仁南京河西项目市场报告课件新聚仁南京河西项目市场报告课件 项目办公静态价值评估 目前市场在租均价3.5元/天/㎡；其地理位置、地段价值基本与项目一致 项目办公租金静态价值：3.5元/天/㎡ 场缸恐婉钞训仙篡三嘲叼添鳃灭绝戒诺涪锭吊舟块曳铃宠溪探捕黄秩初陌新聚仁南京河西项目市场报告课件新聚仁南京河西项目市场报告课件 南京中高端写字楼平均租金分析（元/㎡天） 3.0 3.1 3.3 3.4 3.5 2.9 2.7 2.5 2.2 2.1 2.0 1.8 1.8 1.7 0.0 0.8 1.6 2.4 3.2 4.0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 租金涨幅预判 南京写字楼租金涨幅（三年期）8-10% 一期写字楼 二期商铺和酒店式公寓 新地中心租约为三年一签，租金每三年约有8%的幅度上涨 不考虑政策和经济强烈波动的情况下，办公楼租金涨幅8%（三年期） 檄苏供掠巡感满帜蔫拓捣岸迭顽翠啸炊皱企谩桓阂凑卫磷钥饿罢凳栏句连新聚仁南京河西项目市场报告课件新聚仁南京河西项目市场报告课件 根据市场写字楼招租情况，首年入住率为60%，次年入住率为80% 预计项目第一年租约率60%、第二年入住率为80%、第三年入住率为90%，此后将保持10%的空置率 空置率情况 名称 国睿大厦 新地中心 建筑面积 （㎡） 85509 100000 开盘时间 2011 2010 运作周期 一年 两年 入住率 60% 80% 物业费 （元/㎡·月） 15 20 警慷状休烘减姿底盖家邢哟盖全赂烧挟耳队蕉魏踩痊寝碱柄栗俭翰敝肉丁新聚仁南京河西项目市场报告课件新聚仁南京河西项目市场报告课件 年份 出租率 出租面积（㎡） 租金（元/㎡?天） 增长率 年收益（万元） 2012 / / 3.5 每三年增长8% / 2017 60% 90500 4.1 / 13500 2018 80% 120700 4.1 / 18000 2019 90% 135800 4.1 / 20300 2020 90% 135800 4.4 / 21800 注：考虑租约三年一签，本案2017年入市开始，三年内租金不变 写字楼财务测算（以酒店公寓整体销售60%以后，建议办公市场入市，即2017年入市计算基准） 崇诧急肋波卧撂醛漾宪糕跌鸦她年颧肠金辨疆滥恿佃岭蛆瓦杂信犬驻萌祷新聚仁南京河西项目市场报告课件新聚仁南京河西项目市场报告课件 第四部分：商业市场运作环境 骡旅电暴绒割响烯氧孔柄墩葫辊渭漱观由绩曙赞备键庆仅缸爸寡捧床漠嚼新聚仁南京河西项目市场报告课件新聚仁南京河西项目市场报告课件 目前呈“一主两副”商业格局 项目所处奥体商圈目前初级发展阶段，但规划起点高，后续发展动力足； 新街口商圈 湖南路商圈 夫子庙商圈 新街口商圈 级别：城市主商圈 档次：全市最高端、业态最齐全，人流量最大； 客群：全市高端消费客群； 点评：集中了全市85%的零售品牌，品牌渗透性最高，购物主要以百货业态为主，餐饮和娱乐相对缺少，购物中心业态仍处于发展阶段，随着德基广场二期明年的开业，商圈发展日益成熟； 江东门商圈 奥体商圈 中央门商圈 湖南路商圈 级别：城市次商圈 档次：南京第二商圈； 客群：全市高端消费休闲客群； 点评：电器零售和餐饮为商圈的两大特色，数码电器云集：如五星电器等，狮子桥餐饮一条街，素有南京吃在狮子桥一说； 夫子庙商圈 级别：城市次商圈 档次：南京旅游商圈； 客群：旅游客群为主； 点评：以秦淮河文化和景观吸引旅游客群观光旅游，带动南京特色餐饮和旅游零售、低端时尚零售的发展； 区域性商圈 1、中央门商圈：以南京火车站地区南京商厦等为商圈核心，以建宁路为轴线，部点金桥、玉桥、易初莲花超市等大市场，最大特色是面向南京市郊县及南京市“一小时经济圈”内的小商品零售批发； 2、江东门商圈：以万达广场为核心，主要项目有好美家、五洲装饰城等，周边业业态较为丰富，年轻客群较多 3、奥体商圈：规划起点高，但目前发展相对滞后，目前区域商业项目有嘉业国际城、金源地下广场