资产评估第五章房地产评估-06+07课件.ppt

第五章 房地产评估;本章内容;本章重点与难点;第一节 房地产评估概述;第一节 房地产评估概述;第一节 房地产评估概述;第一节 房地产评估概述;第一节 房地产评估概述;第一节 房地产评估概述;第二节 房地产价格及其影响因素;第二节 房地产价格及其影响因素;第二节 房地产价格及其影响因素;第二节 房地产价格及其影响因素;例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地容积率为5，单价为1000元/平米，乙地容积率为3，单价为800元/平米，两幅土地其他条件相同，问投资者应选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 解：甲地楼面地价＝1000/5＝200（元/平米） 乙地楼面地价＝800/3＝267.7（元/平米） 从投资的经济性出发，投资者应投资购买甲地;第二节 房地产价格及其影响因素;第二节 房地产价格及其影响因素;第二节 房地产价格及其影响因素;第二节 房地产价格及其影响因素;第三节 房地产评估的基本方法 ;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;年贬值额＝（建筑物重置价－残值）/耐用年限 ＝建筑物重置价×（1－残值率）/耐用年限 土地价值＝（房地产净收益－建筑物净收益）/土地资本化率 建筑物净收益＝建筑物现值×建筑物资本化率 ;第三节 房地产评估的基本方法;2.应用举例（第184页例5－4） 某房地产开发公司2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的 使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼， 当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限55年，残值率2％。目 前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为 500平方米，建筑面积900平方米，现用于出租，每月平均实收租 金为3万元。另据调查，当地同类写字楼的出租租金一般为每月每 建筑平方米50元，空置率10％，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计 为每建筑平方米20元，保险费为建筑重置价格的0.2%，土地资本 化率为7%，建筑物资本化率8%。假设该土地使用权出让年限届 满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。根据以上资料 评估该宗土地2008年3月的土地使用权价值。;（1）选定评估方法 该房地产有收益，采用收益法 （2）计算总收益（是客观收益） 年总收益＝50×12×900×（1－10%）＝486000（元） （3）计算总费用 年管理费＝486000×3.5%＝17010（元） 年维修费＝2500×900×1.5%＝33750（元） 年税金＝20×900＝18000（元） 年保险费＝2500×900×0.2%＝4500（元） 年总费用＝17010＋33750＋18000＋4500＝73260（元） （4）计算净收益 年房地产净收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元）;（5）计算房屋净收益 因土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回，所以，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回，且不计残值，房地产使用者可使用的年期为50－2＝48年 年贬值额＝(2500×900)/48=46875(元) 房屋现值＝房屋重置价－年贬值额×已使用年限 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元） 计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限） 房屋年净收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝2062500×8%＝165000（元） （6）年土地净收益＝年房地产净收益－房屋年净收益 ＝412740－165000＝247740（元）;（7）计算土地使用权价值 剩余使用年限为44年： 单价＝3358836.15/500＝6717.67（元） （8）评估结果 土地使用权价值：3358836.15元，单价每平米6717.67元;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;第三节 房地产评估的基本方法;（1）计算土地取得费： 土地取得费＝10（万元/亩）＝150（元/平方米） （2）计算土地开发费： 土地开发费＝2（亿元/平方公里）＝200（元/平方米） （3）计算投资利息： 土地取得费利息＝150[(1+6%)2-1]=18.54（元/平方