万科商业街商业裙楼营销策略报告课件.ppt

贵司需支持条件 我司将投入的资源 贵司应提供一套临街铺位为售楼处，做好包装及相关物料准备, 提供相关水电、电话等,并提供保洁人员等; 贵司提供宣传及包装支持; 贵司配合提供销售的各项合法文件，保证产权的合法性； 贵司配合办理手续并提供看房钥匙等； 深圳地区50间分行协助推广 三级市场700多名员工的客户资源 在公司期刊中刊登项目的平面广告 二级市场多年积累的投资客户资源 组织看房团定期前往现场做现场推介 异地营销,有效引导外地客户投资 1.2 合作条件 硬件要求 在商铺设置临时售楼处，做商业氛围包装 待售商铺包装 户外路标指示 投资单张 准备完善商业配套设施——电梯间装修、各种管道开始改造，其它公共部分开始装修。 商业附属设施基本完成，鼓励签约商家进场。 10天 10天 15天 15天 行动手段 销售物料准备齐全 法律文件备齐 推广开始 开展客户联络咨询 贵司商业资源及我司商业资源调动 通泰投资客户推介 通泰大客户营销 万科会会员堆介 老业主推介 开发商品牌塑造以及给予商业发展的支持 主力店财富效应 高消费、低竞争营造利润空间 业态规划的合理，商家资源的调动配合巩固投资前景 推介活动的开展，最直接面对潜在客户 1.4 项目营销推广 投资。风险。回报是商业投资的核心三要素 项目品牌价值 万科高尚住宅商业项目, 以财富人士的时尚生活中心为整个项目奠定高价值基础, 同时与其它在售商业项目拉开价值距离.为后期实现高价值诉求定下基调. + 财富人士 时尚生活中心 主力店效应 既是人流的保证又是信心的保证，商铺价值有保证 在主力店周边，好做生意好赚钱 消费空间大，竞争小 高消费人群聚集、低竞争市场 利润有保证、回报就有保证 独特的商业特色，业态组合，品牌商家聚合是持续走旺的保证 全景式立体商铺，多首层概念 健全的服务功能 良好的消费引导作用 万科的精心扶持 组织产品投资说明会 直接，高效面对投资者 面对面消除投资者的各项顾虑 产品说明会 1.5 项目七大核心卖点 品牌：万科地产,中国房地产行业领跑者; 消费基础雄厚：满足一万高消费人群的日常需求 主力店：华润万家，主力店财富效应 特色：特色强，功能全，品牌优，服务好 稀缺：即是必须，竞争又小，年限长的稀缺商业，仅剩余16位 保值增值：有品牌，有主力店，有特色，有消费基础，稀缺都是保值增值 的基础 7. 扶持：万科及专业公司，帮助商业成长，采取扶持举措 谢谢审阅 万科 商业裙楼营销思路 市场及项目分析 项目定位 营销策略 目录 1.1深圳经济运行状况 指标 2005 2006 2007 GDP(亿元) 4936.90 5684.39 6756.4 固定资产投资(亿元) 1176.13 1273.67 1345.00 CPI（上年100） 101.6 102.2 104.1 三产比重 0.2：52.4：47.4 0.1：53.2：46.7 0.1：50.9：49 主要经济指标 经济高速发展； 固定资产投资稳步增长，第三产业飞速发展，其中交通运输、仓储及邮电通讯业投资增长最快； 处于由工业化向后工业化迈进阶段； 稳定的经济增长是房地产健康发展的有力支撑； 1.2房地产政策 推进住房保障政策的关键之年 ——保障性住房对商品房市场形成冲击 货币政策从紧意味着金融紧缩已成定局 ——使房地产资金链从紧 落实和完善现有政策仍是今年主旋律 ——挤压房地产泡沫，规范市场行为 土地市场清理整顿强度进一步加大 ——囤地成本增加，增加房产供应 2007年宏观调控效果明显，2008年银根紧缩和宏观政策的进一步落实必然使得市场规范化。 1.3 罗湖区商圈分布 大剧院-华润商圈，以万象城、书城为代表，拥有成熟的商业设施和配套设施 。 国贸-人民南商圈，深圳档次最高的商业中心区 罗湖-火车站商圈，罗湖商业城为代表，港人集聚地 四大商圈由地铁串联，业态齐全； 商业辐射深圳乃至珠三角； 历史悠久，发展成熟； 受核心商圈影响，罗湖新入市裙楼商业基本是社区配套商业 老街-东门商圈，深圳历史最为悠久的商圈也是罗湖的核心 1 1.4房地产市场分析 住宅市场现状 成交面积整体上呈逐步下滑趋势； 成交价格在08年2月前无明显变化，在08年3、4月份下降趋势明显； 投资性市场让位于理性需求市场，观望气氛浓厚； 1 1.4房地产市场分析 商业地产市场现状 深圳市历年商业用房施工面积及新开工面积 深圳市历年商服用地占土地总供应情况 商服用地供应逐年减少； 商业用房的施工高峰期集中在两年前，新开工面积上涨有限。由此推理，