7第七章房地产规划课件.ppt

第七章 房产理财;一、房地产的特性和种类 （一）房地产的概念和特性 （二）房地产的类型 （二）房地产投资 二、生活的阶段和住房选择;1．概念 房地产概念指土地上的永久性建筑物和由它们衍生出来的所有权，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。? 房地产是房产和地产的合称，地产是指购买土地使用权的开发投资，房产是指物业建成后的置业投资。 ; ①房产、地产交易的不可分性。 ②房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。?? ③房地产的耐久性和经济效益的可靠性。??? ④投资规模大，开发建设周期长。 ⑤房地产的保值、增值性。;1.按照性质划分 商品房： 安居房： 解困房　 经济适用房： 房改房; 指房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到70年。商品房的价格由市场供求关系决定。 根据销售对象的不同，商品房又分为内销商品房和外销商品房。外销商品房的销售对象为境外的公司或个人，其价格比内销商品房相对高些。 ; 指按照国家“安居工程”建设规划，由国家安排贷款和地方自筹资金建造的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。; 指在实施“安居工程”之前，各级政府为解决城市居民的住房困难，而修建的用于住房特困户、困难户和拥挤户的住房，其建设和经营都有政策优惠，建设成本低、售价低，销售对象主要是经审核合格的住房困难户、无房户。购房者除拥有使用权外，还有部分产权。; 由政府扶持的具有经济性和适用性特点的社会保障商品住房。经济性是指住房价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。 国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，房产开发商利润相当微薄，其销售对象有一定的限制。; 指国家机关、企事业单位按照国家有关规定和单位确定的分配方法，将原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。 职工购买房改房时享有政策优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。 ; 期房； 现房； 准现房。; 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房在港澳地区称做为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。; 指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 通常意义上指的现房是指项目已经竣工并通过验收，购买时签订“商品房买卖合同”，可以入住的房屋。 ; 指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 ;1．概念： 房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合安排，所以，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。;（1）直接购房。 （2）以租代购。 （3）以租养贷。 （4）买卖楼花。 （5）房地产投资券。 （6）房地产证券。;（1）优点： A. 耐用消费品，寿命比较长。 B.价值相对稳定。 C.不断升值的潜力。 （2）缺点 A.流动性较差。。 B.投资金额比较大。 C.政策风险。 D.道德风险。;生活情境;一、购房与租房的理论与决策分析 二、租房策划 三、买房策划;（一）房地产规划流程;;租房的优点： （1）灵活性。 （2）对房屋的责任小。 （3）更低的初始费用。 缺点： （1）付出的费用购买的只是使用权。 （2）使人缺乏安定感和稳定感。 （3）不能获得房产升值的好处。 （4）无法进行重新布置。;年成本法 如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑物业费等）， 租房的使用成本是房租。; 王先生看上一处60平米的房产，可租可售。若租房，房租每月1000元，押金预付三个月；若买房，总价25万元，可获得20万元、利率6%的贷款，首付20%，即为5万元。 租房和购房的成本分析如下（假设押金和首付款的机会成本为5%）： 租房年成本