荣兴房地产公司为师苑小区项目成本管理研究.docVIP

　　荣兴房地产公司为师苑小区项目成本管理研究----成本管理论文 --第 1 章 绪论 1.1 研究背景 目前我国处于新型城镇化时期，房地产行业飞速发展，房地产行业曾被称为是“一本万利”的行业，国内外热钱迅速投入到房地产行业中，甚至产生职业炒房团，部分城市全民炒房，最近十年，一线城市房价增长了近十倍，二、三线城市房价也增长了五倍左右。近年来，土地价格直线上升，很多一、二线城市地王频现，土地的楼面价格甚至达到周边楼盘的售价，土地价格的升高进一步推高了房价，房地产行业已隐现泡沫风险。政府正在研究宏观调控政策，抑制房价过高过快增长，这两年政府出台了一系列宏观调控措施，引导房地产行业健康发展，土地不再采用划拨方式，必须走“招拍挂”程序，控制银行对房地产行业的资金支持，出台限购、建设保障性安居工程、加强市场监管等一系列措施。现阶段随着房价的持续升高，房价已不仅是经济问题，高昂的房价已成为严峻的社会问题，国民收入与房价比例严重失调。政府一方面要保证经济的持续增长，一方面要控制房价。目前房地产行业已成为政府财政收入的主要，许多城市依赖土地财政。政府现在进退两难，政府若打压房地产行业，势必影响整个国民经济的增长，人口就业，政府财政收入等问题，政府若不控制房地产行业发展，房地产行业可能引发崩盘危险。普通百姓买不起房，也引起一些社会问题。 随着国家调控，市场供需关系的变化，2014 年房地产投资增速放缓，全国楼市呈下行趋势。因融资困难，房地产开发企业不再盲目拿地，开工建设面积同比下降明显。2014 年房地产企业销售面积及销售金额同比下降。2014 年6 月中国指数研究院指出，中国 100 个城市中 71 个城市房价环比下跌。全国住房库存由 2012 年底的 3.47亿平方米增加到了 2014 年 4 月末的 5.27 亿平方米，而且仍在攀升。原因在于 2012 年以来新一轮价格泡沫的刺激，2013 年全国土地出让金同比大幅增加 57%，出让面积增加超过 10%。这些土地开发的楼盘在 2014 年陆续上市。与此同时，中国居民住宅消费能力已接近透支的极限。住建部在 2014 年下半年的楼市发展目标中，明确提出要“千方百计消化库存”。高库存促使房地产开发企业采取降低销售价格策略，快速收回资金。某些楼盘单套房屋降价二三十万元，因为降价金额太多，甚至发生老业主打砸售楼处的现象。部分区域房地产企业甚至推出七折特价房，一些开发商为增加吸引力，推出首付10％、开发商垫付等措施。针对楼市高库存的情况，政府也出台了新的政策，全国大多数城市取消限购措施。2014 年 9 月央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知中明确提出，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购房将执行首套房贷款政策。而对于首套房家庭，首付比例维持在 3 成，房贷利率最低可达 7 折。2014 年 11 月央行宣布降息，决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。房地产项目已由卖方市场转为买房市场，房价下行趋势明显。2014 年长春楼市明显下滑，政府出台解除限购、限贷松绑、降息等一系列措施，在开发商大力促销、降价、全城寻找购房者的情况下，长春楼市 2014 年共售房 71283 套，相比 2013 年全年的成交量76127 套，减少了 4844 套，下滑 6.36%，2014 年 1 月房屋成交均价为 7041元/平方米，到 2014 年 12 月降为 6796 元/平方米，价格降幅 3.48%，但房屋库存量却一直持续升高，长春地区房屋销售形式十分严峻。 ...... 1.2 研究意义 成本管理是项目管理中最关键的管理目标之一，项目成本管理工作从项目决策阶段开始，到设计阶段、施工阶段，直至竣工结算阶段，贯穿整个项目实施的全过程。将项目成本管理理论与为师苑项目实际情况相结合，分析影响成本因素，采取组织措施、技术措施、经济措施、合同措施，并对执行情况进行考核监督，通过成本动态管理，实现项目成本控制目标。完善成本管理制度、工程程序，明确管理人员“责、权、利”，制定奖惩措施，充分调动管理人员积极性，能够促进项目利益最大化。加强成本管理不仅能创造利润，产生经济效益，提升公司项目成本管理水平，也为项目本身增值。 在目前以价换量的楼市，房地产企业成本控制的好，项目支出少，利润就多，企业有灵活的价格策略。因此成本管理的水平反映了企业在行业中的竞争能力。企业加强成本管理不但能提升市场竞争力，在经济上节省资金，对质量、进度也有促进作用。采取切实有效的成本管理措施，降低成本支出，获得更多利润，对企业自身经营发展也有积极意义：⑴为公司新项目成本预测、成本控制提供较好依据；⑵完善的成本管理制度，使员工各司其职，为公司创造效益，使公司利益最大化；⑶规范化的管理，提高合作方认可度，增加公司在行业中的口碑。 第