土地增值税如何进行清算审核？.pdfVIP

乐税智库文档 问答精选 土地增值税如何进行清算审核？ 【标    签】土地增值税,清算审核 【业务主题】企业破产清算 【来    源】内蒙古国税      一、根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税 发〔2009〕91号）规定：“第十六条  清算审核包括案头审核、实地审核。      案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一 致性、数据计算准确性等。      实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税 人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。       第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目 为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是 否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。      第十八条  审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资 料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明 细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商 品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对 销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。      必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发 产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个 人的非货币性资产等情况。      第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定     （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@ 人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地 产，其收入按下列方法和顺序确认：      1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的税务机关参照当地当年、同类房地产的市场 价格或评估价值确定。      （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时， 如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费 用。      第二十条  土地增值税扣除项目审核的内容包括：      （一）取得土地使用权所支付的金额。      （二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程 费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。      （三）房地产开发费用。      （四）与转让房地产有关的税金。      （五）国家规定的其他扣除项目。      第二十一条  审核扣除项目是否符合下列要求：      （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未 取得合法凭据的不得扣除。      （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。      （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。      （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生 的或应当分摊的。      （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型 房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。      （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规 定不一致的，以税务处理规定为准。       第二十二条  审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注： 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@      （一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体 金额的计算是否正确。      （二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁 补偿费的情形。      （三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合 同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。       第二十三条  审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：      （一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。      （二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。