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升值预期强化提升估值，上调房地产行业评级 事件： 昨天，美国众议院选举结果民主党在众议院获得席位超过共和党，市场预期未来美国可能再次在人民币升值问题上对中国施加压力，而使得人民币升值加速。受此影响，A股及香港市场上的中国地产股板块出现整体上扬，其中尤以大市值公司及北京板块表现最好。 点评： 货币过剩及升值预期提升地产股估值水平 回顾最近两年的表现，地产股的股价始终在“市场力量”与“政策”的动态博弈影响下，呈现曲折上升的趋势。所谓的市场力量是指，全球范围内过剩的货币通过贸易和资本的双重渠道流入中国，并通过投资基金和银行体系注入房地产市场。作为实例，我们看到的现象就是：一方面，大量的国外基金通过信托投资、项目投资、股权投资，乃至直接收购项目的方式进入房地产市场；另一方面，即使是在中央三令五申之下，商业银行从自身风险收益权衡的角度考虑，仍旧积极发展房地产按揭业务。毫无疑问，在大量资金的支持之下，期望房地产投资减速、房价下跌的愿望只能一再落空。 作为企图对“市场力量”形成制衡的“政策”，确实可以在短缺内起到效果，但无法根本性地扭转趋势。因此，去年和今年的房地产调控措施都没有收到预期的效果。对此，我们的观点是，虽然不排除明年继续采取一些行政性的调控措施，例如从严征税和限制预售等，但如果不彻底地改变货币过剩的局面，难以有效控制住房价的上涨。而要改变货币过剩的局面，提高准备金率只是“治标”，“治本”的措施是使人民币汇率上升到合理的水平，才能根本上改变人们的预期和资金流向。 地产股结构性调整刚刚开始 从近期地产股的表现来看，大市值的行业龙头公司的股价表现强劲，包括：万科、招商、金地、保利、华侨城和金融街等。相反，二、三线地产股的表现相对落后。我们认为，这种趋势可能刚刚开始。实际上，在香港市场上，大型地产股同样享受更高的估值水平，如中国海外、富力地产、合生创展和雅居乐等。我们认为，这一现象存在着以下的合理性：一方面，大地产公司在公司治理、专业能力、投资者关系、股票流动性等方面都明显胜过小公司；另一方面，与其他行业的小企业不同，小型的地产商很难依靠技术创新或者率先进入优势获得超出大企业的增长速度。相反，在中国房地产行业进入门槛逐步提高的背景下，小企业如果不能快速地积累资本和建立品牌，难逃被淘汰的命运。 总之，我们认为，A股地产股的结构性调整目前也仅是开始，大市值的公司未来将享受明显的溢价。 区域配置首选北京 在看好大市值的全国性开发商的前提下，我们建议适当加强对北京地产股的配置。主要的理由包括： 在08奥运之前，北京市将暂停新的建设项目施工许可证的发放。这意味着未来两年内北京房地产市场供不应求的局面将得以维持。在四大城市中，北京的房价走势最为确定和乐观； 北京房地产行业的市场化程度尚且不高，除了少数外来的大发展商，同时具有较大开发规模和较强专业能力的强势品牌发展商并不多，这为本地中、小企业的成长提供了可能。 在北京地产股板块中，除了我们前期持续跟踪推荐的阳光股份（000608）之外，我们认为亿城股份（000608）也是值得关注的公司。我们推荐的理由主要包括：第一、公司计划通过定向增发和股权激励的方式，实现公司创业团队、合作方、职业经理人和社会股东的利益统一，从而推动公司价值的快速成长；第二、最近两年来，公司通过从外部引进专才的方式，组建起了既具专业经验又充满活力的团队，这将使帮助公司快速建立在北京市场上的竞争优势；第三、通过大股东注入资产、项目收购、公开招标等方式，公司手中已经拥有将近100万平米的土地储备，这对于一个市值仅仅相当于万科6%的公司而言，已经是不小的数字。因此，我们认为公司将是北京房价上涨最主要的受惠者之一。 上调评级至“向好” 基于以上的分析，我们将房地产行业评级上调至“向好”，并给出了15家重点公司未来12个月内的目标价和潜在的涨幅。值得一提的是，我们将万科的目标价由9.50元上调至12.00元，因为无论从公司的基本面还是股票的流动性，万科无疑都是最应该享受溢价的公司；同时，我们将金地集团的风险评级降低至“1”。调整之后，五家流通市值最大的公司：万科、金融街、金地集团、招商地产和保利地产，以及两家收租股浦东金桥和中国国贸是我们给予最低风险评级的公司，从潜在涨幅来看，万科和中宝股份最大。 表1、房地产重点公司盈利预测及评级 资料来源：光大证券研究所 光大证券 2 本报告由光大证券股份有限公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。 光大证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，供投资者 参考。光大证券股份有限公司及其附属机构（包括研究所）不对投资者买卖有关公司股份而产生的盈亏承担责任。 20