第05章 房地产评估课件.ppt

第五章 房地产评估; 房地产评估的前期工作，主要是指资产评估机构和注册资产评估师在接受评估委托后开展的明确房地产评估基本事项，拟定评估作业方案，实地勘察评估对象，收集评估所需资料等工作。; 一、市场售价类比法 （一）市场售价类比法的基本思路 1.市场售价类比法的含义 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等，它是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值的评估方法。; 2.市场售价类比法适用的条件和对象 市场售价类比法的适用条件是具备发育完善的房地产市场，并且在市场上能够收集到大量的与被评估房地产相类似的市场交易实例资料。 判断题 1.凡是交易性的房地产都可以运用市场途径进行评估。 （ × ）; 市场售价类比法的适用对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。 多项选择题 1.下列（ ABD ）属于适用市场途径评估的房地产。 A 商品住宅 B 写字楼 C 教学楼 D 高档公寓; 3.市场售价类比法评估计算公式 （5—1） 或： （5—2） 式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准；区域因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的区域状况为基准；个别因素修正的分子为100，表示以评估对象房地产的自身状况为基准；交易日期修正的分母为100，表示以参照物交易日期的价格水平为基准。; （二）市场售价类比法的评估步骤 1.广泛收集房地产交易资料 2.选择可供比较的交易实例作为参照物 3.进行市场交易情况修正 进行交易情况修正的一般公式为： 正常价格=参照物交易价格×交易情况修正系数 （5—3） 判断题 2.房地产评估中所选择的参照物必须是正常交易或可修正为正常交易的交易实例。 （ √ ） ; 或 （5—4） 式中：交易情况修正系数通常以正常交易价格为基准来确定，分子100代表正常交易情况值，分母括号中的数值为参照物交易情况值，如果参照物是正常交易则分母的数值为100，如果参照物是非正常交易则分母的数值大于或小于100。 【例5-1】 参照物房地产的交易价格为2000元/平方米，经调查了解其交易价格与正常交易价格相比偏高5%，则修正后的正常交易价格为： 上例中，如果参照物房地产的交易价格比正常交易价格偏低2%，则修正后的正常交易价格为：; 4.进行区域因素修正 区域因素修正的内容应根据商业、工业、住宅等房地产的不同类型而确定，主要包括参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业繁华程度、交通状况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面的差异。进行区域因素修正的一般公式为： 评估对象房地产区域状态下的价格=参照物交易价格× 区域因素修正系数 （5—5） 式中：区域因素修正系数主要采用参照物房地产与评估对象房地产直接比较，通过评分的办法确定，即直接比较修正。; 采用直接比较修正法确定房地产区域因素修正系数的表达式为： （5—6） 其中：括号内应填写的数字是参照物房地产与评估对象房地产相比较的区域因素综合得分。 具体的打分方法见表5—1。 多项选择题 2.下列选项中，（ ABCD ）是影响房地产的区域因素。 A 商业繁华程度 B 环境状况 C 基础设施状况 D 交通状况;表5—1 区域因素修正直接比较表; 5.进行个别因素修正 个别因素修正的主要内容包括：参照物房地产与评估对象房地产在土地面积、土地形状、临街状态、基础设施状况、位置、地势、地形、土地使用年限、土地容积率等方面的差异，建筑物新旧程度、建筑规模、建筑结构、建筑式样、朝向、楼层