第三四章项目投资决策、构成与估算.ppt

;;投 资 时 期 ;;一、房地产开发项目可行性研究概述;（二）可行性研究的发展和作用;（三）房地产开发项目可行性研究的依据;（四）房地产开发项目可行性研究的工作程序;可行性研究报告的编制单位;投资机会研究阶段;;投资环境七要素;投资环境要素的分类;三、项目投资环境信息系统 社会经济运行状况 贷款利率 产业政策 税收政策 政治局势 企业内部资源 经济政策 企业所在地区资源 社会信誉 当地同类产业供求关系 历史文化 基础设施 风俗习惯 生态环境 市场发育状况 公共关系;1.资源利用开发型工程项目 2.填补市场空白型工程项目 3.科技领先型工程项目 4.配套加工服务型工程项目 5.可收费的基础工程项目 6.政府鼓励的国有企业改造和支柱产业：;总论（项目简介） 需求预测和拟建规模 资源、原材料、燃料及公用设施情况 建厂条件和厂址方案 设计方案 环境保护 企业组织、劳动定员和人员培训 项目实施进度建议 投资估算和资金筹措 项目经济评价 项目风险分析 结论与建议;;工程项目投资构成与估算;工程项目总投资;陡悬琉熙惭畅痔渡淌车署荤涪书瑰戊翘憾乘拇待议冒例倍折懦暇枝紊服衫第三四章项目投资决策、构成与估算第三四章项目投资决策、构成与估算;第一节 项目总投资的估算;建设投资;流动资金＝流动资产－流动负债;一.固定资产投资的估算;固定资产投资估算的常用方法 ;1.单位生产能力投资系数法;2.生产能力指数法（生产规模法）（power-sizing technique）;单位生产能力投资系数法与生产能力指数法的比较共同点;例 题;3.主要部分投资比率估算法 ;4.主要部分投资系数估算法 ;5.概算指标估算法 ;①分别估算各单位工程所???的建设工程费、工程其他费用、安装工程费，形成单项工程费用； ②在汇总各单项工程费用的基础上，估算项目工程建设其他费用和基本预备费，形成项目静态总投资。 ③最后估算项目涨价预备费和建设期借款利息，形成完整的项目建设投资。;①建设工程费用估算:单位建筑工程或实际工程量或概算指标来估算。 ②设备及工器具购置费用估算 ③安装工程费用估算 ④工程建设其他费用估算 ⑤基本预备费估算;⑥涨价预备费通常要计算调价和涨价两部分的价差。;项目流动资金构成第二讲;二、流动资产投资的估算;二、流动资产投资的估算;1、分项定额（详细）估算法（周转天数法） 原理为： 流动资金=流动资产－流动负债 流动资产=应收账款+存货+现金 流动负债=应付账款 流动资金本年增加额=本年流动资金－上年流动资金 流动资产和流动负债各项的计算公式如下： ; ;④应付账款=（年外购原材料、燃料及动力费用）/周转次数 这样，项目所需流动资金总额可计算为： 流动资金=现金+存货+应收帐款－应付帐款。;;②按经营成本或总成本资金率估算 流动资金额=年经营成本（或总成本）×经营成本（总成本）资金率 ;槽唇骡遣堂苑账终宛摈聚柳辛示柄疫帘稚虫减填备纯亲承消针鄙烦矛焙甸第三四章项目投资决策、构成与估算第三四章项目投资决策、构成与估算;三、无形资产投资估算;第二节 项目投资成本的估算;一.项目成本费用内容;生产要素估算法;成本费用中的无形、递延资产摊销费;折旧的计算方法： 直线折旧法（平均年限折旧法） 工作量法 双倍余额递减法 年数总和法;《企业所得税法实施条例》第九十八条规定：企业所得税法第三十二条所称可以采取缩短折旧年限或者采取加速折旧的方法的固定资产，包括