第四专题 商品房预售问题课件.ppt

第四专题 商品房预售问题;商品房预售，对于卖方而言：加速资金周转、降低资金成本；对于买方来说：大幅减轻其支付压力。 从商品房预售的交易过程来看：长期性决定了风险性； 从交易主体来看：交易信息、经济实力悬殊易使预购人权益受侵害； 从外部环境来看：相关立法的滞后和预售主管机关的监管不力助长了不法行为;商品房预售制度概述 ;预售标的具有特殊性：合同订立之时，标的物尚未现实存在；预售商品房从动产到不动产的形成过程中使用了双方的资金。 在预售条件下，预购人只获得预售商品房的期待权。 什么是期待权？“生成过程中的权利” （一）预售许可制度 开发企业自行销售；开发企业委托中介机构销售;商品房预售的开发企业必须满足《城市房地产管理法》的严格限定： 1、必须经土地部门核准，已全部交付出让金，取得了土地使用权； 2、开发项目已经当地计划部门立项，并已申领了固定资产投资许可证； 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4、开发资金达总投资的25％以上，并已确定了施工进度和竣工交付日期； 5、已向县级以上房地产管理部门办理预售登记，取得了“商品房预售许可证”;开发商在没有取得预售许可证的情况下预售商品房，该销售行为是否有效？ 特许经营；因违法而无效；但是《商品房买卖合同纠纷解释》第2条：“……但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 开发企业在未取得“商品房预售许可证”的情况下，采取“放号”等方式让消费者订购商品房，与购房者签订“认购卡”、“订购卡”、“确认卡”、“派筹卡”、或是发放“VIP卡”、“认筹消费卡”等形式的订购协议，向消费者收取包括“定金”、“订金”、“预订金”、“诚意金”等各种名目的具有预付款性质的费用是否合法？;（二）实行商品房预售合同登记制度：监督 《城市商品房预售管理办法》第10条：签约之日起30日内 登记备案不是合同的生效要件：《商品房买卖合同纠纷解释》第6条；《合同法解释（一）》第9条 （三）实行商品房预售交易价格申报登记制度 《城市房地产开发管理暂行办法》第22条：“预售商品房的，应当在结算之日起十五日内将成交价格如实向主管部门申报。” （四）实行预售商品房权属登记制度 结算之日起三十日内；预告登记 （五）商品房预售款专用制度;二、预售的功能 融资功能——开发商：《2004年房地产金融报告》：自有资金（应达35％）；银行贷款（2004年只占18.4%）；预售回款（43.1％） 获得优惠的售房价格和升值收益——买受人 三、预售的形式 全款预售：项目动工前就已将房款全部预收（优惠5%左右）；在建设过程中分阶段付款（首期、中期、末期） 预收部分房款：目前我国应采用此方式;四、预售制度的产生和发展 1953年产生；“中国人的第五大发明” 20世纪80年代开始，内地沿海地区率先引进，一些地方性法规中以暂行办法或试行办法的形式出现（可以预售，未明确规定条件）； 80年代末90年代初，国务院有关部委的批示和部分地方法规中，开始规定预售的实质条件和程序条件，但区别很大； 1994年《城市房地产管理法》才以法律的形式统一规定了预售的条件和要求；同年，建设部《城市商品房预售管理办法》对预售条件、程序作出进一步规定；;1998年国务院《城市房地产开发经营管理条例》、2001年建设部《预售商品房销售管理办法》、各地方的地方性规定，对预售条件进一步提高和完善，以期尽量杜绝“烂尾楼”。 总结：弥补房地产业投资多、风险大、周期长、回收慢的缺陷；但监管失控，出现了开发商囤积土地、压盘的现象。预售商品房交易领域成为消费者投诉的主要对象。;商品房预售合同问题 一、广告与预售合同 商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的预售商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受预售商品房的书面协议。 买卖合同；实物期权合同 广告首先被视为要约邀请，而非要约本身。但是，广告中所表述的交易条件一旦具体明确，不仅成为人们交易的直接动因，而且事实上也与合同条款起同样的作用，这种足以形成合同实质性条款的明确具体的广告内容，许多国家和地区的法律都将其确定为要约，一旦相对人承诺，即赋予该广告以要约的效力。我国也不例外。（《合同法》14、15条）;什么是要约？要约邀请？承诺？ 依据司法解释，从多方位考虑： 若房地产开发商在预售广告中作出根本无法实现的承诺，如许诺根本无法批准的配套设施，属于缔约过程中的民事欺诈行为；（隐瞒重要事实、提供虚假情况、其他违背诚实信用原则的行为）；给对方造成损失的，须赔偿。 什么是缔约过失？ 《商品房买卖合同纠纷解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大