房地产中目标成本管理探析.docVIP

房地产中目标成本管理探析摘要：本文笔者主要结合实例介绍了目标成本管理的应用的流程、成本的确定和分解、成本的控制，共同行参考。 关键词：成本管理；原则；控制 Abstract: in this paper the author introduces the main combined with the goal of cost management of the application process, the cost of identifying and decomposition, cost control, common reference line. Keywords: cost management; Principle; control 中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号： 0 前言 房地产市场竞争日益激烈的特殊环境决定了靠管理创品牌, 靠管理出效益已逐渐成为房地产开发企业进行项目开发的重要手段, 而目标成本管理则是一项贯穿于项目经营与管理全过程的系统工程, 实现目标成本管理是实现企业人力, 物力, 财力等资源合理利用, 降低成本、提高效益的有效途径。 一、房产公司目标成本管理应用的流程 房地产开发项目的成本发生是一个连续过程，涉及到地块决策、项目前期策划、设计、施工销售项目后续管理等开发全过程的各环节，如图1所示 图1房产公司目标成本管理流程 二、房地产公司目标成本的确定和分解 （一）项目策划工作 房产公司通过研究国家及当地相关产业政策及宏观经济形势，并进行市场调查，把项目定位于普通居民的需求，项目的区位处于生活便利、社区成熟的地块，有利于普通居民的生活需求。 （二）编制可行性研究方案 对项目的开发进度进行合理的时间安排，按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度在此基础上，根据项目所在地区的同档次或者相似建筑的成本构成情况及价格水平进行项目投资估算。在进行估算时，确定各项费用的计划金额，着重考虑设计、报批报建、环境配套、营销费等。 (三）项目成本分析 土地开发成本分析:土地成本支出约占项目总支出的30%。 建筑安装上程造价成本分析:建筑安装工程造价一般占项目总支出的45%-55%,其中,主体建筑安装占35%-40%左右，主体安装上程占10%-15%左右。 基础设施配套和公共配套费用分析:在决策阶段，基础设施配套费用控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。 对于区内配套，应坚持在不影响产品品质定位，并充分体现与其他竞争楼盘差异化(独特性)的前提下，尽量做到精简，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础。同时，也应考虑其适应性。例如，住宅区能否不设通常的会所，而用商业街代替相应的功能。 开发间接费分析:管理费用，根据城市地域特点一般确定为销售收入的2%-3%;销售费用，一般确定在销售收入的2%-4%;不可预见费一般为除去上地出让金外开发直接成本的3%一5%. (四)项目风险分析 房产公司充分估计到项目开发的各种风险，并对有关风险程度进行量化，使项目开发的风险处于可控状态。 (五)确定和分解日标成本 在编制投资估算的同时，即确定了某项目的开发总成本为66552.68万元。其中具体项日可以进行调整，并在此基础上进行纵向和横向分解。 1.纵向分解 将项目开发成本按会计科目层层分解，如一级科目为开发成本，二级科目为上地费用、前期工程费用、建安工程费、基础设施建设费、公共设施配套费、开发间接费;三级科目将各二级科目进行明细分解，具体如表1所示。 表1目标成本计算表 2.横向分解 目标成本的横向分解根据项目的总规划指标、分期规划指标及工程概况，把各控制指标(目标成本)分解到各个责任部门，并明确各部门的目标、控制要点和控制手段，如表2所不五、 目标成本的控制 （一）项目开发前期的日标成本控制 可行性研究阶段，由则务、审计、营销、工程各方而专业人才组成的项目前期策划小组，在进行可行性论证的同时，初步测算目标成本。 在设计阶段，由总工程师负责，则务、审计、工程三方而人员协作，采用限额设计制度对目标成本进行控制。 (二)项目实施过程中的目标成本控制 1.建立项目的报表体系制度 公司建立了一系列与项目成本管理相适应的报表体系制度。开发项日成本报表卞要包括目标成本执行情况报表、单方成本报表、例外成本报表、差异成本分析报表。按责任卞体为单位建立了以公司为责任主体的报表、以部门为责任主体的报表、以小组为责任主体的报表