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房地产开发企业成本控制及管理摘要：房地产是近年来的热门行业，开发项目作为其经营活动的重心，它的成本控制会影响整个企业的利润高低。本文从现象出发，以理论为基础，指出了在成本控制中存在的问题，提出解决方法。 关键词：房地产开发 项目管理 成本控制 一、房地产相关理论 房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定，是以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，房地产开发的前提是取得国有土地使用权。房地产开发经营活动包括土地开发和房屋开发，也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发。 这个定义是从对象角度出发的，而房地产开发也可以看作从工程勘察、设计规划、征地拆迁、土地开发、项目建设、完工交房的一个过程。 二、房地产企业成本控制的必要性 1.成本控制是提高投资效益的重要前提 利润是销售收入扣除成本费用的余额。这一个简单的公式让我们明白，在其他条件保持不变时，降低成本是提升利润的最有效方法。经济效益是衡量一个企业竞争力重要标准，房地产企业也毫不例外。因此，大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标，而成本控制就是实现这一目标的重要手段。 2.有效的成本控制可以增强企业竞争力 2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中,“逐步推进房产税改革”这一表态，被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析，可以合理地推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。从该角度出发，成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到影响企业生存与发展，进而提高房地产企业竞争力的战略问题。 3.成本控制是房地产企业项目管理的三大目标重中之重 项目管理的三大目标是由成本、质量与进度控制三个组成部分构成的。当然不同性质的项目，对三大目标是有不同侧重的。譬如说，对于如抢险抗洪、救灾工程等有特殊意义的工程，进度往往是项目最重要的目标。但是对于房地产企业而言，将成本控制在既定的范围内是项目管理最重要的目标。 三、成本控制中存在的问题 总的来说，庞大的成本支出、较低的收益是众多房地产开发企业存在的问题，主要表现在四个方面。 1.成本控制没有进行规划 如同在其他行业中忽略成本的事前规划一样，房地产开发项目中也或多或少存在这种轻规划的现象，为了赶工期，不进行成本规划，这对于成本控制是十分不利的。 在进行了决策分析后，进行成本的事前规划，是房地产开发项目成本控制的重要依据，可以有效地减低开发成本，提高房地产企业的利润。 2.注重施工阶段发生的成本，忽略前期工程阶段的成本 前面提到过，房地产开发项目成本包括很多方面，每一方面的成本都直接影响开发项目的成本。但是在现实中，企业往往忽视其他阶段的成本控制，而只关注于施工阶段的成本控制，原因主要在于施工阶段发生的成本是显性成本，即毫无疑问地被计入房地产开发项目的成本，企业以为只要降低了这方面的成本就是节约了成本，提高了利润；而其他阶段的成本控制作为隐性成本，往往被质疑是否能够计入房地产开发项目的成本。 3.完工阶段未做好反馈工作 许多企业在房地产开发项目完工之后就不再过问了，项目的组织管理不到位，不能及时反馈在项目建设中存在的问题，丧失了改进以后工作的依据。许多特殊的房地产开发项目，在完工之后还担负着将环境恢复原貌的任务，但如果企业在完工之后没有进行恢复工作，会面临着巨额罚款，增加了企业的负担。 四、针对问题提出的对策 1.成本控制全程进行 对前面提到几个方面的成本，要从头到尾进行成本控制，即全面控制，但是如果所有成本都进行详细的控制，不仅耗费巨大的精力，而且也不符合成本效益原则，因此在这里提出全面控制与重点控制的观点。重点控制就是根据不同阶段对成本的影响程度（包括金额和性质两个方面），对重点阶段进行重点成本控制。不少研究表明企业决策成本对开发项目成本影响最大，也是房地产开发项目成本控制的基础阶段。 2.进行成本控制规划 房地产开发企业很少进行成本控制的规划，如果能在这一方面进行改进，那么对提高开发项目成本控制的质量、优化资源配置有很大的好处。 进行成本控制规划一般有两种方法：因素测算法和直接计算法。因素测算法是根据实际情况和以往积累的经验，找出影响成本的主要因素，提出降低成本的主要措施，并验证于最近完工的房地产开发项目的建设过程中，根据实施情况进行修改，最后提出规划。 3.建立能运用先进管理方法的成本控制团队 我国房地产开发企业拥有先进的成本控制方法，但是却没有应用到开发项目的成本控制当中，其中一个