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房地产市场关系国计民生房地产行业是国民经济中的重要行业，房地产价格不仅关乎国民经济的整体发展，更牵动和影响着人民的生活水平。当前，我国房地产市场出现很多新的变化，各方对房地产价格走势的猜测又成为热点。房地产价格变化究竟如何，还要从影响房地产价格的因素说起。 几大因素影响房地产价格 经济发展状况。经济增长意味着国民生产总值和国民收入的增加，经济繁荣，就业增加，物价与工资水平处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的需求增加。经济主体对厂房、住宅等需求扩张，推高各类房地产价格；反之，当经济增长下滑，经济萧条时，房地产的价格随之下降。有研究表明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格的变动趋势与经济周期也大体保持一致，即经济状况的变化会影响到房地产价格的变化。如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。 财政金融状况。当存款利率上升时，会吸引投资人将投资资金存入银行，从而减少对房地产的投资，使房地产价格下降；相反，若存款利率下降，会促使人们将储蓄资金转化为投资行为，从而增加了对房地产的需求，使房地产价格上升。 贷款利率上升、紧缩银根，会减少开发投资与消费投资的金融支持而使投资成本增加，从而减少市场对房地产的需求，因而房地产的价格就下降；反之，若贷款利率降低，则会刺激对房地产的需求而使价格上升。 贷款比例是指银行对房地产业贷款的比重，其比重增大，就会促进房地产业的繁荣，房地产价格会上升；其比重减少，会影响房地产市场的发展，房地产价格会下降。 在纯收益一定的情况下，资本化率越高，房地产价格越低；反之，资本化率越低，房地产价格越高。 自2010年以来，连续不断的房地产调控政策，尤其是对前期调控效果不满，又于2011年年初出台的“新国八条”，名副其实可称为“史上最严厉的调控措施”。在利用金融政策调控楼市方面，都有可圈可点之处。如规定“二套房”房贷首付不得低于六成，基准利率不得低于1.1倍，暂停对第三套房贷款等，均在一定程度上有效地起到了抑制投机、投资性需求的作用，对于缓解商品住宅市场供求关系意义重大。 产业结构变化。产业结构是指第一产业、第二产业及第三产业之间的比例关系。一般来说，在城市化的初期，由于经济发展水平和市场化水平较低，产业结构以第一、第二产业为主，对房地产的需求品种比较单一、需求量比较少，房地产的价格也较低；进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重加大，对房地产品种及需求量也明显增加，房地产价格会相应上升。 税收负担状况。对房地产开发商或转让者征税的变化，会影响供给；对房地产购买者征税的变化，会影响需求。供给者的税收负担加重，一方面加大成本，另一方面减少供应量，一般会使房地产价格上升；需求者的税收负担加重，会削弱其购买能力，一般会使房地产价格下降。 所以，当政府欲刺激房地产市场繁荣时，会对开发商采取税率优惠措施；当政府欲控制房地产价格的过快涨幅时，则会采取提高购房者税率的措施。 居民收入。通常在没有通货膨胀的情况下居民收入的增加，或在有通货膨胀但居民收入的增加幅度超过通货膨胀的幅度，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间或扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格的上涨。不同群体的收入增加，对房地产需求的影响大小是有所不同的。 低收入者收入增加对房地产需求的影响不大。高收入者收入增加，若用来储蓄或其他投资，影响不大；若投资房地产，则会引起房地产需求的增加，在一定时间内导致房地产价格的上涨。中等收入者收入的增加，会引起房地产需求的增加，促使房地产价格的上涨。 物价。通常情况下，房地产价格与物价的变动与方向趋向一致。但有时也显得比较复杂。如若物价普遍下降，表明人们的生活水平普遍提高，即使房地产价格不变，也会增加对房地产的购买能力；反之，如若物价普遍上升，人们的日常生活支出就会增加，即使此时房地产价格不变，也会削弱对房地产的购买能力。 另外，不论一般物价总水平是否稳定，其中某些物价的起伏必然会引起房地产价格的波动，如建筑物材料、建筑人工费的变动会影响房地产的开发成本，从而带来房地产价格的相应变化。 中国房地产市场和政策的 未来发展 关于未来的房地产政策，其基本思路应该是非常明确的，就是坚持房地产调控和大力发展住房保障并重。调控和住房保障依然是未来房地产政策的两大主线。 房地产调控政策对市场的影响将进一步深化，市场主体预期继续调整。中央政府和有关部委反复传达的信号就是要继续坚持房地产调控，因此短期内房地产调控政策不会有大的变化和调整，下一步重点仍然是落实房地产调控政策。房地产调控政策的反复强调，无论对购房者还是开发商，都会带来各自预