物流园区项目可行性研究过程探究.doc

物流园区项目可行性研究过程探究【摘要】从物流园区投资项目内涵、特征入手，从物流园区的特殊性出发，概括出物流园区投资项目可行性分析的一般过程和方法。 【关键词】物流园区 可行性分析 评价 随着国家《物流业调整和振兴规划》出台，我国物流业大发展的时代正在来临。物流园区是物流产业集聚的必然结果，它具有多式联运，多状态集约作业，多方面系统协调，多体系服务手段，满足多样化城市需求等特点。物流园区项目要服务于区域工商业发展，因此物流项目建设所涉及的因素比一般的工业园区更多，投资建设过程更为复杂。为了避免投资决策失败，必须对项目可行性进行分析和论证，从而更好地发挥物流园区功能，促进区域经济发展。 一、物流园区投资项目的内涵 物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。 二、物流园区投资项目可行性分析过程 （一）组织管理准备 物流园区投资之前，首先必须成立专门的领导班子，统筹安排项目运作，如制定投资计划、资金筹措、风险评估等。由于物流园区项目建设更为复杂，因此应当成立园区建设专家组，将物流、财务、金融、工程等领域的专家吸收到项目论证小组中来，也可以直接建立物流园区建设专家指导委员会，提供智力支撑和保证，从而为项目可行性分析的科学性奠定基础。 （二）资料收集及市场调查 物流园区必须发挥金融、仓储、运输、配送、监管、加工、商品博览、信息、交易、综合服务等功能。必须能够为区域工业企业提供全方位的需求服务，促进制造业与服务业联动发展。因此，物流园区的选址和定位显得尤为重要，而选址和定位的关键就在于周密的市场调查。 （三）准确地进行物流园区定位 在市场调查之后，接下去就必须在根据调查结果，进行物流园区定位策划，主要是回答物流园区的功能、目标、服务对象、如何运作等问题。准确的物流园区定位将关系到物流园区经营成功与否，物流园区定位包括业务定位、功能定位、客户定位、市场定位、形象定位，每一方面的定位，都应当设定不同的方案，综合考虑物流园区的服务对象、辐射范围、地域特征、特色功能、文化内涵等要素，组织专家对这些方案进行广泛而热烈讨论，剖析每种定位的优点和缺点，最后确定最为合适的物流园区定位。 （四）详细可行性研究阶段 在进行科学定位后，将选择出最合适的方案，但是该方案可能只是理想化的方案，并不一定适合现实运作，此时就必须对物流园区项目进行详尽的分析，包括市场分析、技术分析、投资估算、融资方案、财务评价、国民经济评价和不确定性分析等一系列研究，这些分析过程构成了物流园区项目可行性分析的主体。 1.市场分析。目前，我国物流园区空置率居高不下的主要原因就是缺乏有效的需求分析，需求分析是为了保证物流服务的供给与需求之间的相对平衡，是决定物流园区项目成功与否的关键环节。在市场定位结束后，应针对确定下来的定位进一步进行市场调研和竞争情报分析，深刻把握客户的需求，物流园区市场分析的内容主要包括规模分析，需求类型分析、需求层次分析，应对区域物流需求量数据，如运输量、仓储量、配送量、流通加工量等进行系统分析。 2.技术分析。物流园区项目可行性分析还应对项目的建设条件、基础设施，所选用的技术、工艺、设备及其规模大小、产品结构种类方面进行具体的技术分析。物流园区选址是至关重要的，合理的物流园区选址能够减少货物运输成本，降低园区经营成本，对所在地区的经济与环境起到积极的带动作用，因此有必要进行审慎论证。物流园区选址应综合考虑当地经济发展的特点、物流需求特征、当地交通基础设施等因素，同时考察物流园区建设和运营所需要的电力、供排水、通讯、网络、能源、排污、绿化等基础设施，考虑物流园区建设过程中工艺流程，技术获取、技术标准等要素，只有全面进行技术分析方可进一步对项目进行财务分析、国民经济分析和不确定性分析。 3.投资估算与融资方案。物流园区项目建设投资额高，不仅应当对总投资进行估算，还应对各项分项工程投资进行估算，同时对流动资金、利息等进行估算。在进行投资估算后，应进行资金筹措方案设计，可以通过政府信息平台，寻找对物流产业有投资意向的各方投资者，进行推介和谈判；同时对于物流园区建设可以引进新的物流金融模式，用仓库等作为抵押物进行抵押贷款，引入多元化投资主体，从而获取足够的建设资金。在融资方案确定后，还应编制资金的使用计划，防止资金滥用。 4.财务分析。物流园区项目占地面积大，建设内容多，投资额高、资金回收期长，因此对物流园区项目的财务评价显得尤其重要。物流园区的财务评价主要是进行投资与效益比较，应按照《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》、《投资项目可行性分析指南》等文件要求分析物流园区项目的盈