课件房地产百问百答.docVIP

一、房地产常识 商品房的使用年限是多长？（住宅、商业） 我国国有土地使用年限规定为， 居住用地70年 工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； 商业、旅游、娱乐用地：40年， （土地使用权出让年限也是如上） 什么是商品房的五证？ 五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，商品房预售证。 什么是土地所有权？ 土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。 什么是土地使用权？ 土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。 什么是土地使用权出让？其形式？ 土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。 什么是建筑面积？ 指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。层高在2.2米以下的 技术层不计算建筑面积。 什么是房屋实用率？ 实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。 什么是容积率？其意义？ 建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米) ，容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低说明该物业居住档次越高。 底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。 高层容积率一般为3-4； 多层容积率一般为1.5； 联排别墅容积率一般为0.7 左右； 独立别墅容积率一般为0.5以下。 顶级豪宅容积率一般为0.1左右。 什么是建筑密度？其意义？ 居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米) ╳100%， 建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低说明该物业居住档次越高。 什么是绿化率？ 绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。 绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。 什么是套内建筑面积？ 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 什么是实用面积？ 实用面积=建筑面积－公摊面积。即套内建筑面积 什么是使用面积？ 使用面积=建筑面积－公摊面积－套内墙、柱面积。即净面积 计算全部建筑面积有哪些？ 使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他共用配套部分所占的面积。 电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。 建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。 封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。 建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积； 计算一半的建筑面积有哪些？ 不封闭阳台按其水平投影面积的一半计算。 室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。 什么是公用建筑面积？ 电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙) 水平投影面积的一半。 公用建筑面积分摊原则？ 按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。 公用分摊面积包括什么？ 共建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 传统观念上， 以南北朝向为正，东西朝向为偏，朝南的房间为正房，是位尊的表示。通常认为，住宅朝向以的正南最佳，东西次之，朝北最次。 什么是建筑间距？ 两栋建筑外墙之间的水平距离 什么是标高？ 指底层地面的标准高度。 建筑墙体的分类？ 按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。 建筑高度分类？ 建筑物可根据其楼层数量分为以下几类 低层：2层及2层以下 多层：2层以上，8层以下 小高层：8层以上，16层以下 高层：16层以上，24层以下 超高层：24层以上 取得商品房预售的条件？ 房地产开发商首先要取得一定的开发资质，对项目进行立项后，通过取得《建筑用地规划许可证