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关于商品房价格现状及调控措施研究摘要：本文作者从供需角度分析商品房价格上涨的原因，提出了调节的措施，仅供大家参考。 关键词：商品房价格；现状；调控措施；分析 Abstract: In this paper, the author analyzes the commercial housing prices cause from the perspective of the supply and demand, and puts forward the regulation measures, for your reference. Key words: commercial housing price; present situation; control measures; analysis 中图分类号：F20文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012） 商品房价格是多种因素发展变化共同作用的结果。目前商品房存在价格过高、投资性购房的比重较高、开发投资额超常增长等问题。下面我们就此进行分析 1 我国商品房价格现状 1.1 投资性住房比例过大 投资性购房资金占总购房资金的比重是判断房地产泡沫的重要指标。国际上这一指标的警戒标准为10%。据有关部门调查，一线城市的房价暴涨主要是由投资、投机性需求炒上去的。京、沪、杭、深、广等热点城市投资、投资性购房比例占 30％－40％左右，早已大大超过投资性购房比例应控制在 15％以内的警戒线，泡沫迅速吹大的风险正在酝酿，2009 年各地商品房市场商品房价格的迅速攀升，与 2008 年国家再次启动商品房刺激经济以及 2009 年天量信贷有很大关系。据估计，2009 年的接近 10 万亿元的天量信贷中约有 60%进入了各地方政府投融资平台。与此同时各地二套和三套房贷政策的放开以及贷款利率的下浮直接刺激了工薪阶层的购房欲望，相应地刺激了投资和投机性需求。 1.2 价格过高 2010 年 70 个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010 年 6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 11.4%，2010 年 6 月份，新建住宅销售价格同比上涨 14.1%，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点；环比价格与上月持平，而 5 月份为上涨 0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨 1.1%；商品住宅销售价格上涨 15.8%，其中普通住宅销售价格上涨 15.2%，高档住宅销售价格上涨 18.0%。与 5 月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降 0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降 0.2%。2010 年 6 月份，二手住宅销售价格同比上涨 7.7%，涨幅比 5 月份缩小 1.5 个百分点；环比下降0.3%，比 5 月份降幅缩小 0.1 个百分点。 1.3 开发投资额超长增长 房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映，开发投资额超长增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成，而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率，GDP 增长率一般不应超过 2 倍。2009 年，房地产开发投资增长显著。1-11 月，全国完成房地产开发投资 31271 亿元，同比增长 17.8%，增幅比 1-10 月提高 1.2 个百分点。据国家统计局公布的最新数据显示，2010 上半年全国房地产发展继续火爆，增长幅度较大。 2 商品房价格的影响因素分析 2.1 需求变动对价格的影响 2.1.1 经济因素 国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区，国民生产总值中用于投资、消费的部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的商品房支出就会增加，带动商品房价格上涨。当居民实际收入（即扣除通货膨胀率后的收入）增加后对其居住与活动的空间的要求也有所提高。 2.1.2 心理预期和消费信心 心理预期是人们对市场走势的综合判断，据 2009 年 10 月 28 日尼尔森公布最新消费者信心调查报告的数据显示，2009 年第三季度中国消费者信心指数达到 2007 年以来最高水平，从 2009 年第二季度的 95 点上升到 101 点，增长 6点。其中国内一、二线城市消费者更具信心，信心指数分别为 102 点和 104 点，较上季度增长 9 点和 16 点。另外，中部和西部地区信心指数也提升至 100 点，较上季度增长 8 点。消费信心指数越高，意味着消费者需求越大，目前，饮食、住房、服装成为中国城市居民的三大消费热点，其中住房消费占据