房地产经济周期及我国宏观经济周期对应问题探究.docVIP

房地产经济周期及我国宏观经济周期对应问题探究【摘 要】作为一种产业周期，房地产周期波动必定受到宏观经济波动的影响。为了考察房地产经济与宏观经济之间存在的关系，本文对房地产周期与宏观经济周期的关系进行了深入细致的探讨，结论对于政府制定房地产业政策具有一定的参考价值。 【关键词】当前宏观经济；经济周期；房地产 我国房地产从2000年前所未有的繁荣阶段，到2005年、2006年通过宏观调控抑制房地产的价格上涨过快，随后2007年价格再次较快上涨，再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降，都显示出房地产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密。 一、房地产周期与宏观经济周期关系的一般理解 房地产业是国民经济中占有重要地位的行业。房地产业因其产品的基础性、创造社会财富的巨额性以及与众多行业的关联性而成为国民经济的重要组成部分。健康发展的宏观经济是房地产业持续发展的基础，房地产业的发展对整个宏观经济有着重大的贡献。同时我们发现，房地产经济的增长同宏观经济一样，并不是平稳的发展，在发展过程中，也会受到资源约束或消费约束而出现收缩，因资源供给充裕或消费需求拉动而进入扩张阶段。作为一种产业周期，房地产周期波动必定受到宏观经济波动的影响。为了考察房地产经济周期与宏观经济周期之间的关系，笔者选择商品房销售面积增长率和GDP增长率变动来分别作为房地产经济周期波动和宏观经济周期波动的数量刻画。 二、我国房地产经济周期的波动 我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程，这个增长过程不是平稳的而是波动性的，发展至今，大致经历了四个周期：1981～1983年的第一轮周期；1984～1990年的第二轮周期；1991～1996年的第三轮周期；1997年开始至今的第四轮周期。 比较这四轮周期可以发现中国房地产周期的表现形式在发生着明显的变化：周期的长度在增加，波动幅度在减小，衰退与扩张的时间比在减少。可以判断，未来中国房地产周期除了延续这一趋势外，还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式，且变化越来越无规律性。中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物，尤其是住房制度体制改革推动的结果。 从20世纪80年代初开始，我国房地产业发展已经经历了三个周期，目前正处在第四个周期。房地产业的快速发展引发了不少经济和社会问题，出于对房地产发展过热的担心，国家为此出台了一系列宏观调控政策。房地产业发展中出现的过热现象，实际是其发展周期波动规律的表现。研究导致房地产周期波动的原因及政府应采取的宏观调控措施，对于房地产业可持续发展意义重大。 三、影响房地产周期波动的因素 分为内生因素和外生因素，内生因素在本质上决定着房地产周期波动的周期性和持续性，外生因素则是波动的初始原因或初始推动力。 （1）内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时，房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。 只有房地产供给和需求在总量和结构同时平衡的情况下，房地产经济才能持续快速发展；供求总量和结构任何一方面出现严重失衡，房地产经济就需要进行调整，继而引发房地产经济的波动。 房地产投资。进行房地产投资决策时，房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩，对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。 （2）外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素。指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。 有间接影响的社会经济与技术因素。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度越快；在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平有所区别。此外，技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击，影响房地产周期波动。 （3）随机因素，指地震、洪水等自然灾害，战争、政治风波等社会突发因素，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。 这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响，这些影响一般是短期的，但有时也会持续很长时间。 四、对我国房地产业宏观调控的建议 目前关于我国房地产业发展周期所处阶段的看法主要存在以下两种观点：未到波峰或者没有过热、已到波峰或者已经过热。笔者认为这两种观点都有失偏颇，房地产业发展长周期还包含一些短周期，我国的城市化进程还远远没有结束，房地产业在发展过程中周期性波动是很自然的经济现