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房地产项目建筑设计管理概述【摘 要】随着我国社会的不断发展，我国房地产行业也取得的长足发展，但是在房地产项目建筑设计管理方面也存在一些不足，使得房地产项目投资效益不高。本文首先阐述了房地产建筑设计管理的概念，然后从设计进度和设计质量控制方面对房地产项目建筑设计管理进行了系统分析与阐述。 【关键词】房地产项目；建筑设计；完善管理 房地产行业作为国民经济的重要行业，涉及了国家政策、项目投资、市场营销、产品规划、物业经营及物业管理等多个专业。但归根结底，房地产还是属于产品范畴（即房地产商提供满足市场需求的产品），面临着激烈的市场竞争，为此，房地产行业需要加强自身的市场竞争力，其核心竞争力在产品，而产品优劣其关键在“设计管理”，下面就房地产项目建筑设计管理进行阐述与分析。 一、房地产项目建筑设计管理的概念 “设计管理”，简单来说就是设计管理者的工作内容。在房地产方面的设计管理，要针对设计效果，兼顾项目进度管理、资源管理以及质量管理的管理工作。房地产项目建筑设计管理需要在前期项目的策划基础上，明确具体项目的内容。房地产项目建筑设计管理贯穿于项目开发建设的所有阶段与过程，设计管理的任务由产品的市场定位、设计进度规划、规划与单体方案、扩初图与施工图设计、设计图纸的优化与审查、施工过程中设计的管理控制等构成。要完成房地产项目的投资、进度、质量的目标控制，需要通过建筑设计管理，把各个层次的资源整合起来，协调管理一切与设计相关的活动，找到最佳解决问题办法，使房地产企业可以完成更高质量的产品。 二、房地产项目建筑设计进度控制方面 1．设计进度控制的意义 房地产设计进度管理，是房地产设计管理的主要内容。房地产项目设计进度完成后，才能够对项目的施工等内容进行管理。如果设计进度无法获得有效的控制，则无法设计出科学的设计图纸，施工单位也无法根据计划进行施工。要想科学的缩短项目施工周期，就需要设计单位进行合理的进度设计。此外，设计进度控制是对施工材料、设备控制的基础，在进度设计过程中要考虑到材料采购周期的长短、防止施工材料、设备供不上等因素，这些因素是阻碍房地产项目的总进度的主要影响因素。 2．影响进度控制的因素 设计单位水平的高低是影响房地产项目的进度控制的主要因素。房地产项目的开发商一般都想请设计水平高的单位来对房地产项目进行规划。开发商可以通过公司内部部门推荐的设计单位，进行实地考察选择、公平打分，找出适合自己项目的设计师。此外，设计意图不明显、设计审批时间不充分、不同施工专业之间的协调设计、施工材料进行更换等因素也会对项目进程控制造成影响。 3．完善设计进度控制的方法 首先设计者需要根据房地产项目总进度确定出进度控制目标，可以参考的内容有：房地产类似项目的设计时间、房地产可以使用的技术标准。通过明确各个设计阶段的进度控制内容，可以形成一个良好的设计控制体系。在前期准备阶段，通过对原始资料的整理收集，确定出房地产项目设计的条件，选择设计单位以及签订相应的设计合同，对房地产项目产品进行市场定位。初步设计时期可以进行编制设计任务书，制定出相应的设计标准，对设计理念进行交底、汇报等。施工图的设计需要在初步设计的基础上再进行详细的设计。要对施工图进行详细的预算编制，制作出施工材料、设备的订货标准。要想确保工程项目可以顺利实施，还要根据专业划分出进度控制目标。例如建筑设计进度控制的目标、园林工程设计进度控制的目标、小市政工程设计进度控制的目标，智能化设计进度控制的目标、大市政项目设计进度控制的目标等。房地产开发商要选择技术水平高的设计单位进行下一步的进度控制。如果在项目设计阶段没有选择合适的设计单位，会使工作交接变的繁琐，使房地产开发商很被动。开发商前期设计思想的经常变动也会造成设计方案的反复修改，不能很快的进入实质性的设计过程。 4．设计单位的设计控制 对于合约中规定的设计文件，要明确设计具体交付时间。例如，规划设计、园林工程设计、小市政工程设计，智能化设计，大市政项目设计等。通过建立合同实施台账，可以很好的协调好各个设计院的设计进程，划分清楚各个设计院的工作范围，也能方便的了解到各个设计院的合同执行情况。通过进度控制跟踪系统，可以很好的保证项目实施按照计划进行。房地产项目的管理功能需要对当前项目有深入的、准确的了解，然后提取进度控制的相关信息。 5．主体设计院与专业设计院进度的协调工作 房地产项目的设计过程，主体设计院需要和专业的设计院配合，防止出现某个环节的设计滞后而影响了工程进度。专业的设计院有装修、消防、小市政、大市政、景观、幕墙等专业设计院。主体设计院与专业设计院保持配合练习，还要签署合同约定，按照整体开发计划，保证各个进度控制环节顺利衔接。 三、房地产项目建筑设计质量控制方面 1．