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房地产项目投资管理浅谈【摘 要】本文通过作者多年的工作经验对房地产项目投资影响因素的分析，指出在房地产项目投资管理中，应加以控制与管理的几个方面。只有加强房地产投资项目的内部投资控制管理，才能让建设项目的投资能得以合理的控制。 【关键词】房地产投资；项目投资；项目方案；控制与管理 前言 房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 1 影响房地产投资因素 1.1 方案策划及规划设计 方案策划及规划设计决定项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大致方针，是决定项同投资额的关键环节。据测算，投资前期的策划阶段对投资额的影响程度达到95%～100%；在规划设计阶段，这种影响有75%～95%；而在技术设计阶段，只占到30%～75%；施工图设计阶段对投资额的影响程度只有35%以下。显然，投资控制的关键环节是方案策划和规划设计。 1.2 资源耗用量和价格 房地产投资必须控制好整个项目资源消耗量及价格两个要素。资源消耗为内部要素，是由企业内部条件决定的相对可以控制的冈素；而资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素，只能通过采购进行控制。 1.3 项目工期 在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。 1.4 项目规模 房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。相反，规模越小，投资成本就越小。从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。 1.5 项目质量 项目的质量是项目能满足住户或业主需求的质量特性与标准。它在项目的实现过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开。因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，还必须开展对项目资源的消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制。下面就以上几个因素论述在房地产项目投资管理过程中应注意的几个方面。 2 房地产项目投资管理中的重点 2.1 加强人才管理和用人机制 人才是企业的中流砥柱，更是从事经营和管理活动的团队中最重要的资源。近年来，虽然我国加大了对人才的培养和重视程度，但在一些机构企业中，对人才的理解和运用还存在不少片面认识，导致了人才流逝和浪费。有的企业在用人方面仅以文凭作参考，认为高文凭就有很强的能力；有的企业在重要的岗位上安置的都是自己的亲信，认为只有自己的亲人才靠得住；有的企业到处挖人，认为将别人的优秀人才采用引诱的办法引入，才能帮助企业发展……大量实例证明，这样的人才观是局限的，是很危险的。不同的人才所需的生存条件不同，并且企业在不同时期需要的人才类型是不同的，只有根据企业的自身实际情况来选择人才，才能物尽其用人尽其才。同时，企业应加强对人才的规划和培养，才有利于企业长期发展。 2.2 科技创新，搞好产品研发工作 没有疲软的市场，只有疲软的产品。当今的市场瞬息万变，快速发展的经济和技术，不断变化的客户需求，这些都要求企业要不断创新，做出自己的特点和优势。如何确立一个既有自己鲜明特色、又能不断创新和发展的楼盘品牌形象，是许多房产企业都要碰到的难题。 2.3 注重项目投资的执行管理 2.3.1 做好项目投资预算系统工作及投资管理工作 房地产业涉及的工作面广，系统性强。因此，每个涉及到的部分都需要完整和较准确的预算，并系统地将该预算送往相应的部门，由相关部门根据预算做出各自的执行计划，并在这一过程中采用严格的奖罚措施。 2.3.2 通过不同方式安排好资金 资本市场的优势在于资本运作，要把“鸡蛋”放在不同的“篮子”里。合理运用社会资本，多渠道、多方位、多角度利用好资本市场。掌握好自有资产的数量和质量，把固定的资产运作起来，使之成为资本得到广泛运用。 2.3.3 运用营销手段提升地产价值 营销作为企业投资的收尾阶段，是对投资决策的检验和评价，是产业经营的最终落足点。营销工作最重要的因素是营销人员，要在营销团队建设上下功夫，多元化选择人才、培养人才、安置人才。相信在周密的营销计划下，营销工作将为最后的地产收益加分不少。 2.4 加强人性化的市场服务 如果楼盘的质量和视觉效果是地产项目的硬件设施，那么人性