房地产开发项目区位条件分析课件.ppt

第3章 房地产项目的开发程序与政府管理 ;3．1 房地产项目的开发程序; 3．1．1投资机会的选择; 3．1．2 初步可行性研究; 3．1．3土地使用权谈判; 3．1．4 详细可行性研究; 3．1．5 规划设计与方案报批; 3.1.6 签署有关合作协议; 3．1．7施工建设与竣工验收; 3.1.8 市场营销与物业管理;3．2 政府对房地产开发的管理;3．2．1 政府的土地管理; 2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理 土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理; （2）对划拨土地的管理 划拨土地可以转让、出租和抵押，但需符合一定条件并经批准 对未经批准擅自转让、出租和抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据请假处以罚款 国有企业改革中设计的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。 凡上交土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。 国家在合法情况下可以无偿收回划拨土地使用权。;《划拨土地使用权管理暂行办法》????? 【发文文号】: 〔1992〕第1号? 【颁布部门】: 国家土地管理局? 【颁布日期】: 1992-3-8? 【施行日期】: 1992-3-8 第六条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；(四)依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。; 2）对出让土地的管理 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。 （见教材P112）;国有土地使用权出让审批流程图 ; 3）对闲置土地的管理 经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地。 （1）闲置土地的范围（教材P113） （2）闲置土地的处置方式（教材P113） （3）征收土地闲置费（教材P113）; 3．2．2政府在房地产开发中的规划管理; 1．政府在土地使用权出让过程中的规划管理 在国有土地使用权出让之前，政府应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。 其管理主要体现在地块的规划设计条件及附图上： 规划设计条件——地块面积、使用性质、容积率、建筑密 度、高度、绿地率 附图——地块区位、地块坐标、标高，建筑界限以及地块 周围地区环境及基础设施条件; 2．政府在房地产开发过程中的规划管理 主要体现在： 开发项目选址、定点审批阶段 申请建设用地规划许可证阶段 规划设计条件审批阶段 设计方案审批阶段 建设工程规划许可证阶段 竣工验收阶段; 3．开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标 1）居住区开发项目技术经济指标 （1）居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，包括 居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。 （2）居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包括人均 居住用地、人均公共建筑用地、人均道路用地、人 均绿化用地。 （3）居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面积， 包括居住建筑面积和公共建筑面积。;（4）总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可容纳 的总户数、总人口及总人口与总户数之比。 （5）平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面积与 总户数之比。 （6）居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率，即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。 （7）容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面