探析郑州市银行房地产信贷如何相互作用于房地产价格.docVIP

　　探析郑州市银行房地产信贷如何相互作用于房地产价格 --1 导 论 1.1 选题背景 中国房地产在经历 20 年的改革开放后如今得到了蓬勃的发展，成为推动国家经济发展的中坚力量，房地产投资贡献率不断上升，2001 年后房地产开发投资对GDP的贡献率一直保持在10%以上，2013年房地产业对GDP的贡献率在10%，拉动GDP 增长1.5-2个百分点。虽然房地产业成为促进国内经济持续增长的重要源泉，但在发展过程中也出现了房地产价格涨幅过大、投资增速过快等问题。商品房销售平均价格已由 2004 年的 2778 元/平方米，上涨到 2012 年的 5791 元/平方米，八年间上涨了 2.08 倍。与此同时，房地产投资总额也在持续上升，由2004 年的 13158.3 亿元增加到 2012 年 71803.79 亿元，比上年名义增长 19.8%，约占全国固定资产投资额的 20%。目前国内多数学者和研究机构认为我国房地产市场已经存在价格泡沫。 容易发现，银行信贷在房地产市场的快速发展的过程中起着重要的推动作用。由于房地产行业是一个典型的资金密集型行业，这和房地产项目资金消耗量大是有直接关系的，而且国内还没有开始房地产行业的证券化改造，相关的金融市场还没有成型，导致房地产行业融资途径少，只能向银行进行借贷。就目前来说，房地产行业的资金有五个方面：银行的信贷资金、自筹资金、企事业单位的自有资金、项目定金、项目预付款和其它渠道的资金。在这些资金中，银行信贷资金占到了最大的比例，总体上来讲，银行提供的资金量大约占到了房地产项目总资金的 80%左右。这其中既包括银行的直接贷款，还包括一部分同样于银行的定金及预付款。 自 1999 年实行住房贷款改革开始，房地产贷款在房地产市场化进程中发挥着越来越重要的作用，房地产贷款额度逐年提高。根据央行统计，2009 年房地产开发贷款累计新增 5764亿元，个人住房贷款累计新增 1.43万亿元，房地产贷款占总贷款比例为 21.1%，2010年全年房地产开发贷款新增 0.6万亿元，个人购房贷款新增1.42万亿元。 央行 2012年的调查报告显示，截止 2012 年年底，全国各金融机构总共放出贷款近63万亿元，其中，各金融机构定向投放在房地产领域的贷款达到了 12.1万亿元人民币，同比增长了 13%，2012 年全年的增长额为 1.35 万亿元，相比前年增长了近900亿元，增长量占所有贷款种类增长量的 17%，房地产行业的总贷款中，用于地产开发的有 0.86 万亿元，同比增长 12%。用于房产开发的有 3 万亿，同比增速为 10.7%；用于个人住房贷款的有 8.1 万亿元，同比增长 13.5%，全年共增加了0.96 万亿元，用于保障性住房的有 0.57亿元，增长率 46.6%。2012年全年的贷款余额中房地产领域的贷款余额占到了总额的 19.2%。 1.2 研究目的和研究意义 房地产行业是一个国家的支柱产业，对于经济的发展有重要影响，同时也是一个国家经济发展的重要组成部分。房地产市场的最初成型到后来稳定发展，再到近几年高速发展都与银行信贷有直接的关联，但银行的信贷也给房地产行业的发展带来一些问题。由于房地产行业发展之初，行业的高风险伴随的是高回报，银行盯着行业的高回报开始把大量的信贷资金注入房地产行业，导致房地产行业资金流入过多，出现发展过热的情况，同时市场上的闲置资金也加入到房地产的投资和投机中来，使房地产行业偏离其实际需求，已经脱离了健康发展的轨道。因此，本文从银行信贷的视角，研究其对郑州市房地产市场的影响，分析两者之间的关系，为引导房地产行业健康发展提供一定的参考和思路。 对于郑州市的房地产发展来说，最近 12 年房地产的资金中有超过 15%都是银行信贷资金，且贷款规模还在不断增长。由于在房地产行业的收益巨大，也增加了银行继续投资房地产行业的信心，商业银行加大了对房地产业的信贷规模，房地产也成为银行的主要业绩增长点，但盲目的把资金投入房地产市场，必然会导致银行风险的提升。 郑州市的房价从 2003 年到 2013 年已经实现了连续 10 年的增长，商品房的住宅均价从最初的 2381 元/㎡，一路发展到今天的 7228 元/㎡，增长了 304%，平均每年增长 15%。在房价持续增长的同时，房地产市场的空置率却越来越高，在成交量不断推高房价的同时，空置率也在增加，说明这些出售的房屋中有很大部分都是投资性，而非完全的刚性购房需求。美国商业内幕网曾发布了一份分析中国房地产行业畸形发展的报告，报告中利用卫星图片向人们展示了多个空城，即我们媒体上常说的“鬼城”，其中郑州新区被分析者称作是国内最大的空城，从图片上看房屋的空置率相当高。可以说房价已经逐步脱离了其商品特性的价格，偏离了人们的购房能力，成为一种投资行为，房地产市