政府房地产调控政策与房价调控效果研究——以无锡市为例.docVIP

　　政府房地产调控政策与房价调控效果研究——以无锡市为例 --第 1 章 绪论 1.1 研究背景、目的及意义 1.1.1 研究背景 衣食住行,作为个人的基本生存条件,住房直接关系到每一个人的基本生存问题,房地产业不仅与每一个公民息息相关,更是对宏观经济产生巨大的影响。对于一个国家特别是我国来说,房地产业是关系到国计民生的基础产业,其产业链长、资本密集、关联度高、带动力强,已经成为国民经济的支柱产业,在我国经济社会中具有举足轻重的地位。房地产业能否持续、健康、稳定的发展,依靠于房地产市场的良性运行、政府宏观调控和相关部门管理作用的有效发挥,其对于全面建设小康社会,构建社会主义和谐社会都具有十分重要的意义。 然而,在改革开放前,住房作为福利手段的一种,是由国家统一分配的,房地产无法形成市场。随着改革开放的深入,为了刺激国内消费,拉动经济增长,各级地方政府积极寻求新的经济增长点,房地产开发逐渐形成支柱产业,并一度跃升为投资热点。在房地产业发展的同时,商品房销售价格也在快速上涨,且呈现出逐年攀升的态势,特别是 90 年代以来,房价一直居高不下,房地产市场呈现出一片繁荣发展的态势。 房地产市场的繁荣发展,商品房价格的快速上涨,虽然成为我国新的经济增长点,拉动了经济增长,但商品房价格的上涨幅度已严重超过了居民收入的增长幅度,我国房地产泡沫化的问题开始显现。我国房地产市场起步晚,发展快,市场本身存在诸多问题,这些问题引起了我国政府及多方面的广泛关注,中央政府为加强宏观调控,出台了一系列的管理政策和经济措施,意图稳定高涨的房屋销售价格。2005 年,温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出抑制高房价的共同目标,3 月建设部等七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》(简称“国八条”),2006 年出台“国六条”,2010 年出台“国十条”,到 2011 年出台号称“史上最严格”的房地产调控措施(包括“新八条”、最新“国五条”)。以商品房限购、试点征收房产税等重拳在前,以央行加息、提高存款准备金率和贷款利率等组合拳为辅,行政手段和经济手段并用,希望能用密集出台的各类管制措施来遏制房价的过快增长。无锡市政府也根据中央的宏观调控精神出台了种种政策及执行方案,但无论政府制定何种政策,采取何种措施,都没有对制约房价上涨起到根本性作用,商品房价格屡调不降,甚至逆势增长,政策的执行效果显然没有达到预期目标。 那么,一直未放松的房地产政策的调控效果到底如何呢?为什么政府出台房地产政策力度不断加大却不能取得预期的效果?为了得到答案,笔者选择了“房价”作为解答以上问题的线索,房价作为房地产市场的重要表现,房价的稳定是房地产调控政策的核心目标,房价调控效果是最能反映公共政策调控效果的重要指标。本文通过对中央和地方政府公共政策的阶段性回顾,选取地价、房价、房价收入比三个可量化的数据对房地产价格调控的效果进行综合分析,寻找我国房地产政策的所存在的问题,借鉴国外成熟经验,以探讨新的形势下,如何改善房地产政策的管理水平,如何确保“稳定房价”甚至“房价合理回归”目标的达成,促进房地产业的持续健康发展。 1.1.2 研究目的 鉴于近年来国家宏观调控的加强,房地产市场受到了严重影响,笔者作为一名从事房地产相关工作的 MPA 学员,认为有责任和义务利用所学的公共管理理论和知识,结合房地产专业知识,对房地公共政策调控房价的效果进行深入分析和研究。本文试图通过对历年中央政府和地方政府在房价调控时所采取的各种政策进行梳理总结,对房地产政策对无锡市房地产价格调控的效果进行深入分析,以探讨我国公共政策对房地产价格波动的影响,探明公共政策管理中存在的主要问题,针对性的提出合理化建议和意见,从而实现提高我国房地产政策管理水平,保障房地产业持续健康发展的研究目的。 1.1.3 研究意义 我国一直将建设“小康社会”作为重要战略部署,小康社会的基本条件就是人民安居乐业,因此,住房问题的妥善解决不仅关系着社会的稳定,更关系着是否实现建成小康社会的宏伟目标。而所谓的住房问题,一般不是指住房供不应求的“数量”问题,而是“价格”问题,对任何家庭来说,住房都是一项关键的购置型资产,房地产价格直接关系到居民购房承受能力和居住水平。 第 2 章 房地产宏观调控政策理论基础 2.1 房地产及房地产价格概述 2.1.1 房地产的概念及特征 一、房地产的概念 房地产,作为一个名词,从字义上简单理解是“房屋”和“土地”两种财产的合称,房产与地产联结在一起被称为“房地产”。房地产的内涵可以从四个方面来理解,一是房产和地产的结合体;二是财产及其衍生的权利关系的总和;三是房地产的核心是地产,土地是房屋的载体;四是房地产具有财产属性,即有商品、经营属性,同时具有公共物品属性,是生活的必需品,房地产可以通过多种形式进行划分,