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公共租赁房:我国保障性住房供应体系核心摘要：选择合适的住房保障模式是制度得以成功实施的关键。我国目前基本形成了以廉租房、公共租赁房、经济适用房为主的多层次保障性住房供应体系，虽然有一定的合理性，但也存在许多弊端，如制度内部分割形成“夹心层”、保障水平与收入水平倒置、加大地方政府管理难度等。借鉴国际经验，结合国内现实的分析结果显示公共租赁房成为我国保障性住房供应体系的核心是一种理性选择。 关键词：住房保障制度；公共租赁房；住房管理机构；住房金融 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2012）06-0022-04 为解决中低收入家庭住房困难，我国推出了廉租住房、安居房、经济适用住房、公共租赁房等多种保障性住房，虽然取得了一定的成效，但总体而言效果不佳。究其原因固然种种，但保障模式不合理是一个重要原因。本文从国际住房保障模式演变入手，借鉴国际经验，再结合国内现实，探讨适应我国国情的住房保障模式。 一、国际住房保障模式演变及其启示 （一）国际住房保障模式演变 1． 公共住房。这种住房保障模式起初由政府以直接介入住房市场的方式建造大量的公共住房，然后以低租金的方式供应给低收入家庭，从而达到解决其住房问题的目的。这种方式的理论依据在于政府可以凭借强制力集中各种资源，起到短期内迅速增加住房供给总量的作用。二战之后，欧洲各国出现了普遍性的“房荒”问题，为了迅速增加住房的供给，欧洲大多数国家如英国、法国、德国、瑞典、荷兰等均采取了该种模式，成效十分明显。 然而，由政府直接建造公共住房也出现了许多问题：一是政府承受较大的财政压力；二是对商品房造成一定的冲击；三是导致寻租、腐败等不良后果的发生。为此，西方发达的市场经济国家后来也比较注重发挥非营利组织的作用，借助非营利组织的力量间接为低收入家庭建造低租金或低价格的住房。如瑞典政府通过给予住房合作社税收、信贷、土地等多方面优惠，建造了占战后国内总建房量2/3的住房，使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。[1] 2. 住房生产者补贴。不管政府是直接还是间接提供住房，均属于数量调节而非价格调节方式。这种方式不仅具有浓厚的管制色彩，而且容易导致经济效率损失，另外，政府为了提供公共住房必须大量征用土地，巨额款项也给财政造成很大的压力。因此，有些国家在“房慌”问题得到基本解决后，住房保障模式开始转向对房地产营利企业的补贴，即住房生产者补贴，我国俗称“补砖头”。具体做法是对房地产营利企业给予信贷、税收等方面的优惠和支持，以建造符合大众需求的住房。这种做法曾经在二战后的西德较为盛行，对缓解当时西德的住房压力起了重要作用。[2] 3. 住房消费者补贴。对地产营利企业进行补贴的实践中也出现了一个普遍性的问题，即政府补贴往往在各个环节流失，而政府为了堵住漏洞，又不得不花费巨额监督成本。因此，20世纪70年代，发达国家房地产市场主要矛盾不再是住房短缺，而是贫困者的住房消费能力不足，西方发达国家纷纷采用住房消费者补贴模式，我国俗称“补人头”，将货币或住房消费券直接补给低收入人群用于购房或租房。 住房消费者补贴模式不仅体现了对不同收入者的区别对待，利于社会公平和提高公共财政的使用效率，而且能够避免政府对住房市场的直接干预以及提高补贴对象的选择范围等。因此，被学者认为是住房保障的高级模式。然而值得注意的是，20世纪80年代发达国家用住房消费者补贴替代住房生产者补贴后，城市住房问题又有所抬头。如邓肯·麦克伦南与肯尼斯·吉布、Yamada、Bun ting和moore等人在对英国、日本、加拿大等国住房问题研究时发现，无家可归的人数增多了、中低收入家庭住房消费比例过大、住房支付能力不断恶化等问题。究其原因，在于市场机制不能克服土地市场的垄断性导致的房价上涨。因此，他们认为，仅靠对消费者发放住房补贴是不能有效而彻底地解决城市住房问题的。[3] （二）国际住房保障模式演变之启示 1. 住房保障模式的选择要随着住房市场变化而变化。从国外经验来看，政府非常注重住房保障模式的选择，如二战后住房供给极其短缺时，采用政府直接或间接提供公共住房的方式起到了迅速增加住房供给量的作用；当“房慌”问题得到缓解后，住房市场的主要矛盾变为住房供给相对短缺，此时发达国家转向采取住房生产者补贴模式，达到了减轻政府财政负担和增加住房供给量的双重效用；到20世纪七八十年代，住房市场的主要问题变成贫困者的住房消费能力不足，以住房消费者补贴模式替代住房生产者补贴模式，制度的效果又更加凸显了。[4] 2. 需要多种住房保障模式同时并存，但更要突出主要模式。从国外经验来看，任何时候任何国家都不能靠单一模式解决中低收入家庭住房问题，而是需要多种住房保障模式共同发挥作用，如二战之后的英