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城市房屋拆迁探讨 龚卓琪张治超李朝晖 摘要：本文从政治、经济、社会、法律、行政管制等方面探讨了拆迁的本意与性质，简要 分析了被拆迁房屋的权利类型及利益实现特点，提出房屋拆迁的关联法律问题和应当遵守的基本原 则，以及对拆迁补偿的含义和补偿实施方法进行讨论并提出了建议。认为：(1)拆迁包含有房屋 拆除和居住人口及其可移动物品搬迁安置两种行为含义，拆迁的性质是对现有权利利益的否定、重 新配置与调整。(2)拆迁的本质是行政行为。拆迁具有行政可操作性，与政府决策支持力。(3)拆迁 补偿的实质是权益赎买。(4)拆迁补偿的价值不仅仅是市场价值本身，不是简单的物品兑换。而 是包括补助，一种特别居住便利性和环境区位变化而导致的不适、不便的补助。(5)民众诉求因 素对社会的发展与稳定影响极大，必须包含在实际拆迁补偿之中。(6)拆迁补偿价格是一种单方 向性价格，只能往高增加，不能降低，否则就出现了民众不接受问题，影响社会安定。本文的目 的。在于提出问题，引起同行和政府主管部门对于拆迁所隐含法律、经济问题的关注；通过多方努 力把拆迁工作做的更好。． 。 关键词：拆迁实质及补偿探讨 拆迁是城市经济建设和社会发展中经常遇到的问题，也是城市居民生活中每每涉及的大事。如 何认识拆迁、搞好拆迁补偿安置，关系到社会稳定与和谐，也关系到社会政治、经济、法律、文化 等各个方面。拆迁的本意是什么?拆迁工作中应该怎样把握理解被拆迁房屋的权利与有关法律问 题?政府行政部门在拆迁工作中所起的作用与角色?拆迁应该坚持遵守的基本原则?以及补偿的意 义、方法和补偿实施应注意的问题?如何处理好拆迁关系并协调好各方利益等等，都是人们关切并 积极探讨的问题之一。笔者长期从事拆迁与具体评估工作，经历与感受颇多，有感而发，供同行或 有关领导批评指正。应该说，本文是作者多年来对拆迁及其补偿问题关注、分析、研究的结果。 拆迁的本意与性质 顾名思义，拆迁包含“拆”与“迁”。“拆”指拆除“房屋”，这里的“房屋’!是指房屋、构 筑物与附着物；“迁”指搬迁与迁移，指被拆除房屋居住人VI的迁移安置和拆迁范围内可移动设 备、家具等的搬迁。因此，拆迁包含房屋拆除和居住人口及其可移动物品搬迁安置两种行为含义， 包含对“限定”居住权与所有权的认定与变更。从而，拆迁的性质是对现有权利利益的否定、重 新配置与调整。 对于房屋居住权的限定和房屋所有权的确认与界定，是“社会权利组织专门机构”的特权与 职能。这种“社会权利组织专门机构”是获得了社会支配权与民众影响力，或说具有管理权力的 政府部门及其授权的特别机构，他们凭借特殊的行政裁量权来行使管理职权，利用对资源管理、调 15l 删惩际筐鲨亟圃 配、计划、使用、监督的职能角色来影响民众、支配社会，根据国家或地区法规、条例把决策具体 化，在城市规划和地方社会经济发展建设需要的旗帜下，甄别辖区内现有土地及其相关房屋等的存 在合理性与权利的可允许程度。可以说，允许拆迁或列入拆迁计划的房屋都是居住权和所有权被限 定、调配、注定被否定、需要消失的房屋权利。所以，拆迁的本意是权利调整与剥夺。 国家和各省市房屋拆迁管理办法中的被拆迁人，都是特定被拆除房屋的所有权、居住权或收益 权被限定人，是具体拆迁过程中需要搬迁补偿与被安置的当事人。这些人，是政府部门及其授权机 构的拆迁决策相对人，称之为被拆迁人。由于具体拆迁行为由政府部门及其授权机构许可才能实 施，故拆迁的实质在于行政许可，这种行政许可是典型的行政决策，决定了拆迁的本质是行政 行为。 从另一种意义上讲，尽管存在个别单位和少数个人对现有房屋的拆除翻建或质量更新，但比例 极小，况且，拆翻建搬迁时不发生所有权、居住权或收益权的变更转移，与政府部门组织实施的拆 迁内容及权利变化完全不同。由政府部门组织或者行政许可开展的拆迁，需要拆迁人根据国家有关 政策按程序要求提出申请，经过项目合法性审核和程序核准以后，通过委托专业拆迁服务公司实施 具体拆迁工作。只有用地手续合法且程序合理，经过了政府部门许可的拆迁才能得到社会的响应与