城市化进程中宅基地交易的现状及对策(1).pdfVIP

232 江苏省土地学会2004年度学术年会论文集 城市化进程中宅基地交易的现状及对策 李纪军 (扬州市国土资源局，扬州 225009) 关键词：宅基地交易现状问题对策 宅基地是农村集体经济组织成员用于建设住宅的集体建设用地，是农村集体经济组织成员依法享 有的一项权利。根据有关法律法规的规定，村民宅基地只能由本集体经济组织成员申请使用。由于农 村村民取得宅基地花费的成本不大，在城市商品房价格一路攀升的背景下，谋取村民宅基地成为一部 分人改善自身住房条件的手段。近年来，扬州市在加强宅基地管理、严肃查处非法买卖集体土地建住 房等案件方面加大工作力度，有效遏制了宅基地非法转让的现象。本文试图通过对扬州市宅基地非法 交易的背景、现状、地方政府已采取的管理措施、取得的效果及今后管理的建议进行分析、探讨，希望能 为规范宅基地管理提供有益的参考。 1 近年来扬州市强化宅基地管理进程回顾 新修订的《土地管理法》从1999年正式实施后，地方政府对国有土地资产的管理日益重视，管理措 施越来越规范。原来一些不规范的房地产开发行为被制止，一些谋求低价住房的城市居民开始将目光 转向农村宅基地，特别是处于城郊结合部的农村。在这样的背景下，扬州市宅基地管理经历了一个逐 步走向规范的过程。 1．1 国有建设用地供应纳入规范管理，土地资产价值凸现 1999年至2000年，扬州市开始对城市土地资产进行集中统一管理，2000年3月，扬州市委、市政府下 发了《关于加强城市土地资产集中统一管理的意见》，通过联合建房、合作开发、土地私下交易等方式建设 商品房的行为基本上被制止，商业经营性用地通过土地市场以招标、拍卖方式向社会公开出让。土地价格 2003年通过土地招标、拍卖、挂牌出让的商业经营性用地的平均价格则达到了每平方米767元。扬州市区 通过招标、拍卖、挂牌出让的商业房地产开发用地的平均价格从1999年的每平方米920元上升到2004年 的979元／平方米。到21304年上半年，扬州市区的商品房平均价格达到每平方米2755元。同一时期宅基 地非法交易的价格也从每户(房屋占地200平方米左右)1—2万元上升到5万元甚至更高。土地问题已 成为社会各界共同关注的焦点，同时也成为一些利益主体谋求灰色收益的对象。 1．2宅基地非法交易频繁，查处难度较大 曾经有一段时间，城市周边非法出售集体土地建住房的现象比较多。从2002年扬州市土地批租 专项治理期间对非法买卖集体土地建住宅的调查处理情况来看，全市查处非法买卖宅基地案件1129 宗，涉及违法用地面积155210平方米，平均每户占地约137平方米。在农村宅基地非法交易过程中，大 多数买卖宅基地非法交易的面积只计算房屋占地面积，而房屋周围的空闲地、绿地、道路等用地没有计 算在内，因此实际违法用地面积要远远超出统计的面积。从宅基地非法交易的情况看，多数是由村委 会、集体经济组织、乡镇政府等有组织的集体行为，以集体的名义对外开展这一活动。多数案件在查处 时，房屋已经在建或建成，有的住户已经入住，对非法占地建筑物的拆除、没收等难以到位。 1．3市委、市政府及有关部门出台强硬措施。非法交易被遏制 针对村民宅基地管理过程中出现的问题，扬州市政府于2000年12月发出《关于进一步加强扬州 市城市规划区内村民宅基地管理的意见》。要求各地政府及有关部门从以下几方面进一步加强管理： 一是要求严格执行《土地管理法》中关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。要求各级国土管 经济篇 233 理部门要按照宅基地审批条件，认真把好申请受理对象关。二是进一步规范进镇落户农民的住宅供地 方式。对将户口迁入小城镇的农民，可暂时保留原宅基地，但其原住宅不得再扩建和自行转让。进镇 农民的住所，应通过自行购置商品房解决或依法受让国有土地。三是严格执行宅基地审批程序。符合 条件的农村村民建住宅，由村民向所在农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民代表大会讨 论，乡(镇)人民政府审核。由县级政府批准。四是切实加强撤组后国有土地建房的审批管理。五是进 一步加大对宅基地的检查监察力度。要对1997年以来宅基地审批和建设情况进行一次全面清查，对 不符合宅基地批准条件的，区别不同情况依法作出处理。 2003年8月，扬州