20120225东方银座广场核心竞争力打造及产品优化建议(ok).ppt

叶先生 30岁 大朗本地人 长塘大厦招商主任 从业7年 “写字楼客户重点看地段，其次是价格，对于外立面是否高档豪华，他们一般都没有特别要求。” “当地多数写字楼都没有独立产权证，所以，有独立产权证的写字楼比较吸引客户。” “100-150平米的写字楼在当地最好租。” “一般写字楼底商的铺位面积偏小的比较好租，因为他们可以自己格，价格和布局较灵活可控。” “这里客户都喜欢自己装分体式空调，中央空调非常不好用。” “停车位非常重要，肯定是不够，但是要尽量多设计，否则业主甚至会为此闹事打架。” “一般写字楼面积实用率在70%算不错的。” “商铺一般60-100平米就够了，他们喜欢小一点的，好卖好租。” 客户观点小结： 对写字楼，客户最主要看重地段和价格； 100-150平米产品是客户青睐面积段； 客户多数不使用中央空调，认为不划算，并且不好管理。后期自行安装分体式空调； 写字楼的独立产权也比较吸引客户； 停车位非常重要，如果不够用，后期业主会为此闹事； 客户对商铺面积偏好小面积产品，60-100平米左右即可。 专业人士深度访谈 雷女士 32岁 东莞本地人 志兴国际大厦租售项目经理 从业6年 “租客主要看地段，不过周边几个写字楼价格都没有差多少，一般在35-45元/平·月左右，很少到50的” “100-200平米的写字楼比较好租。” “大多客户都会选择能自己装分体空调的写字楼，价格可控嘛” “车位和户数的比例很难说的清楚，有一间公司就有三十多台车，反正车位就非常重要，肯定是不够的，但是尽量多做，如果不行，你可以停在旁边或对面。” “有产权当然受客户欢迎啊” “商铺一般60-100平米就够了，他们喜欢小一点的，好卖好租。” 观点小结： 地段！客户对写字楼地段非常看重； 100-200平米的写字楼较好租； 客户一般选择装分体式空调，中央空调反而不好； 停车位的设置尽可能多，才能满足客户需求； 专业人士深度访谈 东莞本地小企业为主，少量香港、深圳及广州等地企业办事处：当地写字楼入驻企业本地小型企业办公为主，少量周边城市如：香港、深圳、广州等地企业在东莞设立分公司或办事处； 纺织、电子加工与贸易企业居多：入驻企业以棉纺织、贸易、电子通讯加工、服装等行业为主，行业集中度高； 100-150平米为主力办公面积段：入驻企业规模较少，需求办公面积以100-150平米为住，少量需求400平米左右大面积产品。多数企业选择2-3个单位打通或合并作为办公场所。 客户核心关注点为价格、地段及使用成本：入驻企业重点关注写字楼的价格及地段，以及办公过程中的使用成本，同时对车位和独立产权较为关注。而对外立面的造型、公共空间的过度奢华等并不特别关注。 以东莞本地小企业为主，从事纺织、电子加工、贸易等行业，所需 办公面积集中在100-150平米；重点关注价格、地段及使用成本。 常平大朗写字楼入驻企业特征及关注点分析： 常平大朗写字楼市场特征： 发展水平：初级阶段，写字楼数量不多，以中小规模、中低档次的商务大厦为主；60-150平米为主要单元划分面积； 硬件配置：公共空间的打造和硬件配置处于中低档水平，无过于奢华的硬件配置和办公系统，仅满足本地小企业基本办公需求； 市场表现：以租售相结合的方式，市场表现一般，目前售价集中在8000-11000元/平米，租金集中在25-50元/平米·月，投资回报率不高，销售/租赁周期较长，价值提升空间有限； 客户特征：入驻企业以本地中小企业为主，集中在纺织、贸易及电子加工行业，客户特别在意写字楼的地段、价格（售价/租金）；关注使用成本，讲究经济实用，不愿意为豪华的空间和硬件支付额外费用。 常平大朗写字楼 初级阶段 中低档次 中小规模 最基本标准 的硬件配置 价格水平低 价值提升 空间有限 中小企业 关注价格、地段 及实用成本 现有产品设计方案剖析 1、项目认知及定位 2、产品设计方案误区 2 结合当地市场和客户特征，站在集团盈利和项目成功操作的基础上，审视现有产品设计方案，寻找可提升和优化空间。 本项目的核心价值分析： 关键词1：核心地段优势： 地处于常平地区绝佳商业圈，交通枢纽位置，交通便利，配套齐全，人流密集，昭示性强； 关键词2：高档次定位及产品打造 本项目定位为常平地区高档写字楼精品，从产品打造、硬件配置及外在形象等均处于市场 领先水平； 关键词3：商业与办公完美结合 本项目近1.4万平米的集中商业，成功的商业招商及运营，不仅为写字楼提供高档的商务休 闲配套，更为写字楼来带来充足人气及无限升值潜力。商业的招商和运营是否成功，对 本项目写字楼的价值实现起到至关重要的影响作用。 关键词4：品牌开发商信心保障 东方银座集团十余年的开发经验和物管服务水平，将为项目成功操作与升值提供信心支撑。 本项目认知及定位回顾：