土地估价应走可持续发展之路.PDFVIP

土地估价应走可持续发展之路 吴小锋 联系电话 电子邮箱：361619898@ 传真号码：073158561136 地址：湘潭市国土资源局301室 摘　 要：本文主要概述了国内外土地估价行业的发展，针对目前我国该行业所面临的一些问题，提出了注重信 息化建设以及创新才是可持续发展之路的关键。 关键词：可持续发展 土地估价 信息化 创新 土地是人类赖以生存和发展的物质基础，是社会生产的劳动资料，是农业生产的基本 生产资料，是一切生产和一切存在的源泉，是不能出让的存在条件和再生产条件。作为一 种特殊的稀缺资源，随着我国经济迅猛发展、新增人口不断扩大、环境破坏以及粗放利用 等各种人为因素，导致我国实际能够有效利用的土地面积急剧下降。 时至今日，在“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”基本国策等一系列保护土 地措施的大前提下，土地估价在土地市场建设以及我国可持续发展道路的建设中发挥着举 足轻重的作用，具有重大的现实意义。 一、土地估价在国内外的发展历程 （一）土地估价在国外的发展 土地估价是市场经济发展的产物，现代市场经济最早产生于英国，英国土地估价的发 展和制度化在世界范围内起了很大的示范作用。世界各国和地区在市场经济发展大背景下 纷纷建立了土地估价师和估价制度,从而推动了土地估价在国际范围内的迅速发展。 1896年,穆恩.约翰和杨.威廉在美国威斯康星州密尔基市创建了评估公司。1917年,美 国开始征收所得税,评估机构就资产的折旧、有效使用寿命等因素的确定向美国政府提供咨 询,评估业务得到迅速发展。二战后,随着美国政治、经济影响力的扩大,美国评估业影响迅 速扩大。 日本的土地评估最初是由银行代理进行,二战后,有关估价业务逐渐从银行业务中脱离 出来,由不动产鉴定协会、不动产研究所等专门机构从事土地评估工作。日本现行的土地鉴 定评价制度是根据1963年通过的《不动产鉴定评价法》确立的，日本一般采用三种土地估 价方法进行土地评价,即原价法、比较法和收益法。 （二）土地估价在国内的发展 我国随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重 新配置;国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活;农用地市场开始形成， 农村集体建设用地市场已经发育;各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例等 。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地 评估中介服务业务的拓展。 为适应市场上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行 办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。2002年，国土资源部按照国务院改革行 政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行 业自律组织建设。2003年12月19日国务院办公厅转发了《财政部关于加强和规范评估行业 管理意见的通知》(国办发[2003]101号文)，明确规定土地估价师是根据目前我国社会主义 市场经济发展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在 社会主义市场经济建设中的地位和作用。 如今，全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人， 执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制 度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构 规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自 我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。 可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十 多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服 务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个 重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。 二、国内土地估价现如今的状况及存在的问题 （一）社会发展的制约 任何一种事物都会经历萌芽、发展、繁荣和衰落的过程，这是社会发展的自然规律，避免 不了。时至今日，作为一种新兴行业，我国土地估价行业经历了二十多年的风雨历程，相 比与国外该行业的发展历程，我国还处于起步阶段，相关的法律法规及行业标准并不健全 ；其次，国家体制的不同，也制约着我国对国外本行业的相关