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我国房地产估价及商业银行金融风险防范探究摘要 房地产估价是商业银行防范金融风险的有力工具，但是实践中房地产抵押估价存在着诸多问题，如估价方法选择不当、估价的时点性和融资的长期性相矛盾、估价机构地位尴尬、估价师素质参差不齐等。针对上述问题，提出了完善房地产抵押贷款估价防范金融风险的若干措施。 关键词 房地产估价 商业银行金融风险防范 近年来，随着我国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为了国民经济最重要的组成部分之一，牵一发而动全身。同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系商业银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款估价体系的健全就显得极为重要。 一、房地产抵押贷款估价是防范金融风险的有力工具 据《中国金融稳定报告（2011）》显示，截至2010年年末，主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元，同比增长27.5%，占各项贷款余额的20.5%。鉴于房价攀升和房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在风险。由于银行贷款长期向大企业和重点行业集中，银行的经营风险正在上升。如果房价出现较大幅度波动，将对银行的信贷资产价值与抵押品资产价值产生双重影响，使房地产市场波动风险高度集中于银行体系。 建设部、央行、银监会曾联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定了商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。因为作为抵押物的房地产的评估价格是确定贷款额度高低的最重要依据，每一笔贷款的审批都要以估价报告为前提。如果房地产抵押价值被低估，抵押物的担保作用就得不到合理的利用。相反，价值高估则会带来房地产信贷风险，持续性的价值高估甚至可能引发金融危机，危及整个国民经济的稳定。房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的中介环节，在防范金融风险中起着承上启下的重要作用，只有科学合理的把握好估价环节才能维持房地产市场的健康发展。 二、我国房地产估价防范金融风险存在的问题 （一）市场比较法带来的问题 房地产估价的三大基本方法为市场比较法、成本法和收益法，估价人员应该根据实际情况选择合理的估价方法进行估价工作。建设部1999年颁布的《房地产估价规范》要求“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”。因此，市场比较法在实际操作中应用的最广泛的估价方法，但是在房地产市场繁荣甚至过热的阶段，使用市场比较法进行估价容易增加金融风险。 市场比较法的原理是将估价对象在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，其一般化的公式为： 评估价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数 或评估价格＝可比实例成交价格±交易情况修正数额 市场比较法的本质是以近期的类似房地产交易价格为基准进行的估价。当房地产市场过热、交易价格持续高于实际价格的合理范围时，依据此方法估算出的抵押物价格必然也会高出其真实价值，同时毕然的使银行扩大了贷款发放额度。当房地产市场实现了理性回归，房地产交易价格重新回到合理区间时，抵押物的实际价格也逐渐显现出来，此时已经形成了银行信贷的安全隐患，可能导致将来的大量呆账、坏账。 （二）估价的时点性与融资的长期性相矛盾 房地产估价的一个显著特点便是具有时点性，即主要是对估价对象在当前的价格状况做出判断，而房地产抵押贷款的发放期限比较长，大部分属于中长期贷款项目，如个人住房贷款的发放期限最长可达30年。房地产市场的扩张和收缩从长期来看总是沿着“复苏－繁荣－衰退－萧条”的周期循环往复，呈现出规律性的波动。以日本为例，20世纪60年代后期～70年代前期和80年代后期经历了两次周期性波动。由此推断，在房地产抵押贷款的偿还期内会经历数个房地产经济周期。在房地产市场繁荣时期发放的抵押贷款，容易以高于抵押物长期均衡价值的估价结果确定贷款的发放额度。一旦房地产市场开始进入衰退或萧条时期，抵押物的市场价格就会低于当初的估价结果。此时如果借贷方无力按期还款，或者理性违约，就可能冲击银行资产的安全性，成为金融风险的诱因，甚至引发金融危机。 （三）估价机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬 在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要估价机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。估价机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要