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论我国预告登记制度比较法借鉴及完善摘要 不动产预告登记制度在我国是一种较新的制度，本文对我国现有法律对预告登记制度在适用范围、效力、发生条件方面规定的缺陷进行了考察与分析，通过对德国、日本、我国台湾地区的立法借鉴，提出了我国不动产预告登记制度的几点完善途径。 关键词 预告登记 立法现状完善 一、我国预告登记制度的立法现状 2007实施的《物权法》第20条第一次以基本法律的形式正式规定了预告登记制度，对预告登记的适用范围、效力、行使程序和消灭作出了规定，但是只有一个条文。《土地登记办法》第62条和《房屋登记办法》第三章第四节专节规定了预告登记制度。《土地登记办法》的相关规定相对原则，基本与《物权法》第20条相同。可见我国预告登记制度在立法上存在的最大缺陷是规定粗略、简单，有诸多模糊、漏定之处，兹列举以下几点不足： （一）适用范围模糊 物权法第20条规定了预告登记的适用范围，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”对该条文的理解有歧义，是签订买卖“房屋或者其他不动产物权”还是签订“买卖房屋或者其他不动产物权”，如果按前者理解，则预告登记的适用范围太窄，仅适用于不动产物权买卖请求权，不适用于设定抵押权等。而如果按后者理解，则预告登记的适用范围较宽，可以适用于不动产物权的转让、设定抵押权等请求权。从上文提到的地方性法规以及房屋权属登记实践来看，预告登记主要适用范围包括：预购商品房及其转让；预购商品房抵押及其转让；在建工程抵押及其转让。因此，可以推定物权法20条关于预告登记适用范围的理解应该按后一种理解为妥。 （二）仅规定了预告登记的权利保全效力 物权法仅规定了权利保全效力，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”根据该规定，经预告登记后的债权请求权，具有对抗债务人其他处分行为的排斥性效力，理论上称为保全效力，是预告登记最主要的效力。但根据我国法律规定，预告登记后的处分行为绝对无效，而德国、瑞士、日本以及我国台湾地区，为兼顾当事人利益，保持目的与手段的平衡，均奉行相对无效原则，即在预告登记后，就不动产权利，债务人仍可处分，只是在预告登记权利人与第三人之间，妨害预告登记权利人请求权的处分行为无效。物权法并没有规定预告登记的顺位保全、破产保护效力，效力规定的不完整将会影响预告登记制度发挥作用。 （三）预告登记发生条件的局限性 按照物权法规定，引起预告登记发生条件的依据仅为双方当事人的协议，必须获得登记义务人的同意。《房屋登记办法》第69条增加了一个补充规定，即“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”该规定表明，一旦债务人同意进行预告登记，就不得反悔，其有协助债权人进行预告登记的义务，如果登记义务人反悔的，登记权利人可自行到房屋登记机关进行登记。但是没有规定债务人不与债权人签订办理预告登记协议，不动产物权受让方的权益如何保护，而预告登记制度的本质在于限制登记义务人处分其权利，保障请求权利人实现其获得物权，可见，我国对预告登记发生条件的不利于对对方当事人利益的保护。 二、预告登记制度的比较法借鉴及完善 明确规定预告登记制度的适用范围 由于日本采取意思主义物权变动模式，假登记的适用范围比德国、瑞士的预告登记的范围要大，既保全物权又保全债权请求权。德国!瑞士及我国台湾地区规定的预告登记只适用于保全债权的请求权。德国法学界的通说认为，尚未成为物权的一切不动产物权变动请求权均是预告登记的保全对象。［1］我国物权法规定的预告登记仅适用于转移不动产物权的请求权这一种类的请求权，具有局限性，笔者认为，预告登记请求权适用范围应当具有广泛性，凡有关不动产物权变动，包括但不限于不动产物权的取得、设立、变更、消灭，所有权、担保物权、用益物权，均应当列入预告登记的适用范围。此外，我国物权法规定，预告登记的请求权仅限于依合同产生的请求权。法律并没有明确规定合同以外的事由产生的债权请求权能否适用预告登记制度，如因不当得利之债、无因管理之债而产生的债权请求权。笔者认为，法律应该明确合同以外产生的债权请求权也可以适用预告登记制度。 （二）效力补全 我国法学界普遍认为，预告登记具有权利保全、顺位保全以及破产保护效力。 1.权利保全效力 对预告登记的权利保全效力有绝对无效主义和相对无效主义两种观点。我国物权法采纳绝对无效主义观点，在不动产经预告登记后，禁止登记义务人对该不动产进行再处分，一旦未经登记权利人同意处分该不动产，不论是否妨害登记请求权的实现，一律无效。而德国、日本、我国台湾地区，均采取相对无效主义，不动产经预告登记