房产测量面积测算及相关问题探析.doc

房产测量面积测算及相关问题探析摘 要：住房是关系到国计民生的重大问题，人们的生产、生活都和房屋有着密切的关系。本文阐述了建筑面积的计算意义，共有建筑面积的内容和组成来源以及房屋建筑面积的测量计算方法等，通过对本文的论述，使更多的人对房屋的建筑面积有更直观的认识。 关键词：建筑面积；共有建筑面积；测量 中图分类号：TU19 文献标识码：A 随着市场经济制度建设和城市建设步伐的不断加快，房地产交易日益频繁，但是面积争议问题也时常发生。为了减少面积差异矛盾，政府规定：在房地产进行交易前，必须由具有房地产测量资质的单位对该房地产的建筑面积进行测量、核实。在实地测量计算过程中，共有建筑面积的分摊计算较难把握，本人从事房地产测量工作多年，现就在房地产测量工作中的体会以及对房地产测量方面法规和政策的理解探讨如下： 一、房地产测绘的目的 房地产测量单位受政府或房屋权利相关当事人的委托从事房地产测量活动。房地产测量主要为委托人或相关人提供所需的图件、数据、资料和相关信息。其目的，第一是为房地产管理包括产权户籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二是为城市规划，城市建设（如基础设施、地下管网、通讯线路、环境保护）等提供基础数据和资料。 二、房地产测量的内容 房地产测量包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测量、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收等。 在以上诸多内容中，最重要的是房地产调查。这项工作必须做精做细，通过调查弄清哪些是套内面积，哪些是共有面积。哪些共有面积要一栋楼各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元同一层各户按比例分摊，哪些共有面积不能分摊给各产权户等。这样最后测量计算出来的产权面积才能真实、准确、合理，才能保证产权人的合法权益。 3 房地产有关面积 3.1房屋建筑面积 房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上的永久性建筑。 3.2房屋产权面积 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由登记部门登记确权认定。 3.3房屋套内建筑面积 房屋套门范围内由单户产权人占有和使用的建筑面积。含套内阳台面积。 3.4房屋共有（公用）建筑面积 建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括可分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。 房屋的滴水檐、与室内不通的飘台、无顶盖的阳台、车棚、库等层高低于2.2米的建筑都不能计入房地产的建筑面积。 4 房地产建筑面积的确定 房地产测量，最终的结果是确定一个单位主体房地产的建筑面积，一个单位主体的建筑面积等于房屋的套内建筑面积加上应分摊的共有建筑面积。 4.1套内房屋的建筑面积是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成（未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计入房屋套内建筑面积）。 4.2可分摊的共有建筑面积一般为：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、通道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。 5 怎样分摊共有建筑面积 共有面积应本着谁受益谁承摊的原则进行分摊。住宅楼一般以栋为单位求得分摊共有建筑面积，由各套房屋按比例分摊共有建筑面积；综合楼、商业网点按功能谁使用谁分摊的原则进行分摊应分摊的共有建筑面积。目前，房地产测量的范围主要包括：企事业单位办公及厂房产权面积测量，居民住宅产权面积测量，综合楼和商业网点产权面积测量三个方面。企事业单位房地产产权基本为一个权属单元，很少涉及共有面积分摊问题，在实际测量中只需要测量准确、计算准确便可得到正确的产权面积，所以这里主要对商住楼共有面积如何分摊进行探讨。 5.1 商住楼共有建筑面积的分摊方法 5.2首先根据住宅和商业（或办公）等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业（或办公）两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业（或办公）部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后住宅和商业（或办公）部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。 5.3住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。 5.4商业（或办公）部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层