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房产面积测绘技术及测算探析摘要：笔者结合多年实践经验，探讨分析了房产面积测绘中常规的测量方法，提出了可能存在的问题及解决方案。 关键词：房产面积； 测绘；问题；探讨 Abstract: based on many years of practice and experience, analyzes the housing area of surveying and mapping in the measurement of conventional methods, the author puts forward the existing problems and possible solutions. Keywords: real estate area; Surveying and mapping; Problem; explore 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 近些年随着我国住房制度改革的不断深化，商品房作为高价、耐用的特殊商品进入流通领域，商品房交易市场日趋活跃，其中商品房施工面积、商品房新开工面积、商品房竣工面积、商品房销售建筑面积均逐年增长,准确测绘测算房产面积成为关注的焦点。 一、房产测绘技术探讨 （一）常规测量方法 1、直接量测法 直接量测法,是通过实地量测房屋(或地物)边长、角度等要素，将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形(包括规则图形和不规则图形)，应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。图形计算,对于正方形、长方形、三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形，则将实地量出的几何要素套入相关几何公式，即可得出其面积。不规则图形计算,将不规则图形划分成若干三角形和梯形，实地丈量出有关要素尺寸，然后按照几何公式计算面积。 2、图上量测法 (1)求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上，采用求积仪量出所求面积。使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有褶皱或裂痕；求积仪极点位置选定时，两臂应尽量垂直，对于较大面积，可将图纸分块计算。 (2)方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要量测的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积。 (3)三斜法。将图形分割成若干三角形，并量出三角形底与高，计算出每个三角形的面积，最后得出整个图形面积，三斜法在分割图形时，三角形个数要尽量少，且应尽可能分解成同底三角形。 （二）数字测算方法 数字测算方法，是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图，然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。 1、测绘数字房产平面图 (1)测设图跟导线。居住区竣工后，沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后，输入微机。利用导线平差软件进行总体平差。 (2)测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪，测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标，将采集的数据输入计算机后，编绘出底层平面图。 (3)测绘各层平面图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各层与底层不同之处，将有关数据输入计算机，编绘出各层平面图。 (4)测绘分户平面图。使用经检定的钢尺或手持测距仪，现场量测出各户房屋尺寸及其共用部位尺寸，将有关数据整体平差后输入计算机，编绘出分户平面图。 2、计算房产面积 房产面积具体计算步骤如下。 (1)计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输入公式，即可计算出每层建筑面积。 (2)计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和即整栋建筑面积。 (3)计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输入公式，即得出分户套内建筑面积。 (4)计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式，即得出公用建筑面积。 (5)检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。 (6)计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积。再将该户套内建筑面积加上该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积。最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。 二、房产面积测算问题及对策 （一）未封闭、外墙两角有柱子的凸阳台面积计算方法 对于这类阳台,笔者认为是按半面积计算的。有开发商提出异议，认为应按全面积计算，理由是该套房屋为一套房屋且一个产权人自用，有柱、有顶盖，2000年国标房产测量规范》中没有明确表示这样的房屋部位面积的计算方法，但1991年《房产测量规范》中有明确说明按全面积计算。所以，应执行1991年《房产测量规范》标准按全面积计算。 但笔者认为2000年国标《房产测量