房地产市场健康发展探究.doc

房地产市场健康发展探究【摘 要】近年来，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，作为国民经济支柱之一的房地产业虽然也得到了飞速的发展。但还显露出一些不足，制约着房地产业的进一步发展。本文结合国家的相关法律法规，以及我国社会经济发展的实际，针对我县当前房地产市场状况及存在的问题进行探讨和分析，并提出促进房地产市场健康发展的建议。 【关键词】房地产市场；现状；问题；建议 前言： 陆良县房地产市场随着我国改革开放而快速发展，从以下三个方面来概括我县房地产业所取得的成绩：1.从经济效益看，房地产开发投资、施工面积、竣工面积、商品房销售额等持续大幅增长，房地产迅速成为国民经济的重要支柱产业，为我县经济持续高速发展作出了很大贡献。⒉从社会效益看，房地产为生产和生活提供了必不可少的基本物质条件，特别是对居住条件的改善作出了很大贡献。⒊从环境效益看，以“以人为本”、“环境友好”、“节能、节水、节材、节地”为主要内容的绿色建筑正在逐步成为房地产开发的主旋律，为环境的改善作出了很大贡献。但我县房地产市场也出现了一些亟待解决的问题。 一、陆良房地产市场的现状及存在的问题。 （一）土地供应不规范。一是土地转让和使用中，政府为了增加财政收入，以低价从农民手中征得土地，然后以高价转让给开发商。二是政府的调控政策没有延续性和稳定性，一些政策往往是违反市场经济规律的。土地供应的不合理，严重阻碍建立公平公正的房地产市场机制。 （二）房价上涨过快。最近几年，我国房价不断大幅上涨，特别是北京、上海、深圳、杭州等经济发展较快的大城市，上涨幅度相当大。对于中小城市而言，房价虽没有象那些大城市那样大幅上涨，也有相当幅度的上涨。以陆良为例，从2006年到2012年短短六年时间内，房价就从1000元左右/平方米上涨到3100元左右/平方米。2010年，国家出台了调控房价的一系列政策，房价过快上涨的势头得到初步遏制，但房价仍处于上涨态势，只是涨幅减小。即便如此，以我县城镇居民现在的收入水平来讲，还是超出了购买能力，长期下去，会影响房地产的健康发展。 （三）房地产投资与按揭负债增长双双过快。 1、房地产投资过快。目前我国房地产业的利润率一般都超过社会其他行业的利润率，同时由于房地产业的进入壁垒较低，面对房地产市场的巨额利润，从上世纪末进入房地产开发投资的规模快速增长，我县房地产企业有33家之多，从2009年至今，投入房地产开发的资金达28.35亿元，大量资本投入房地产市场。同时由于居民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，个人消费成为房地产的主流，同时由于房地产具有增值保值功能，使房地产市场成为一个十分诱人的投资领域，因而出现大量投机者涌入房地产市场。以上两方面原因，造成房地产市场的投资速度过快。 2、按揭负债增长过快。与投资快速增长相应的是房地产开发信贷和个人按揭贷款的快速增长，银行贷款在房地产开发投资中比例过高，统计表明，房地产开发投资中90%的资金来源于银行贷款，房地产开发企业负债率过高。市场经济不仅提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念，大多数人不会等到攒够钱后再去买房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居着有其屋”，居民的按揭贷款比例迅速上升，大部分投资投机者利用信贷杠杆，用银行的钱去买房炒房，造成个人负债率过高。 （四）供需矛盾突出。 1、供给方面。房地产市场的高利润是吸引开发商进行投资的最直接动因，利润受价格和成本的控制，作为理性的投资人，追求利润最大化势必尽可能的抬高价格并压低成本。如今，土地资源越来越稀缺，能用于房地产开发的土地更加有限，以及建筑原材料价格和人力成本的上升，导致建房成本提高，房价居高不下。另外，办公楼和商场的租金较高，远远高于住宅建设的利润，致使城市住宅用地相对减少，且在此基础上，商品房的供给中也以高档住宅居多，中小户型、中低价位普通商品房供应不足。去年销售的商品住宅中，120平方米及以上/套的住房都在40%以上，而80平方米及以下/套的住房仅占19%，保障性住房和廉租房因利润低且供给极少，使得需要住房的城市中低收入者无房可住。 2、需求方面。房产既是消费品，又是投资品，因其特殊性，面临的需求也有所不同。第一，作为消费品，住房是生活必需品，城市化进程使得大量农民涌入城市，由于城乡差距巨大，大多数人选择在城市生活，多数中高收入者也不断要求改善住房，城市住房需求急剧增加，助长了房价的上涨。对于收入水平不高的群体，租房也是一个选择，而廉租房的供给极少，且中国传统的安居才能乐业的观念也使人们普遍要求有自己的住房，而高昂的房价对于中低收入者难以消费。第二，作为投资品，其需求受价格、利率因素影响较大，过去几年实行的低利率刺激了人们的投资、投机需求，资金富余的高收入者除改善住房条件外，也往往购买商