海南省旅游地产业现状及发展策略研究.doc

海南省旅游地产业现状及发展策略研究摘要：随着国际旅游岛建设目标的提出，旅游业作为海南省的主导产业也明确了其国际化的发展方向。根据国际经验，著名旅游度假地的旅游业往往与当地的房地产业结合在一起共同发展。所以，海南旅游地产的发展跳出了传统热点城市，在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“滨海湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构，旅游地产产品也日渐丰富。随着国际旅游岛建设的深入，海南旅游地产业的开发也进入了一个崭新的发展阶段。本文主要通过回顾海南房地产业的发展历程、分析海南旅游地产业的发展现状、找出其发展的问题并对它的发展提出相关政策建议。 关键词：海南省；国际旅游岛；旅游地产 一、引言 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各个方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类：（1）、旅游景点地产，主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；（2）、旅游商业地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间；（3）旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间；（4）、旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产业是房地产业和旅游业相结合的一种边缘产业，其独有的特点是：（1）、以优美的自然景观和人文景观，齐全的旅游休闲娱乐设施为主要依托；（2）、以满足旅游市场及房地产市场的需要为出发点；（3）、以突出休闲、度假为主要目的。 借鉴国外发展旅游地产的成功经验，可以发现发展旅游地产的一些好处：（1）、有利于促进旅游经济的发展，能够加快完善旅游目的地的旅游配套设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件；（2）、能够带动如建筑、交通、饮食、通信等行业的发展，并提供就业岗位，降低失业率，增加政府税收；（3）、可以促进房地产业的健康发展，可以解决房地产中的空置房问题，盘活房地产中的积压资金等问题。 二、海南省旅游房地产业的发展现状分析 （一）、海南已成为我国乃至世界上最具吸引力的旅游度假目的地之一 2005年至2009年海南全省游客总接待量和旅游总收入持续上升，2009年接待国内外游客2250.33万人次，其中入境游客55.15万人次，旅游增加值占全省GDP的6.4%（表1）。 在旅游业稳步提升的拉动下，以“度假房产”、“生态房产”为着力点的旅游房地产市场快速升温，外销率不断提高，房价持续走强，转型升级步伐加快。2009年，全省房地产销售量560.34万m2，比上年增长50.5%，实现销售额351亿元，比上年增长73.2%。 数据来源：海南省旅游发展委员会统计资料 海南凭借独特的自然资源和优美的环境资源，吸引了国内外诸多著名品牌酒店投资建设。如“国家海岸”——海棠湾首批建设的十几家酒店就包括凯宾斯基、朗豪、费尔蒙、希尔顿逸林、喜来登、君悦、香格里拉等著名品牌。硬件设施的建设和完善为发展国际化的休闲度假旅游奠定了基础。目前，海南酒店客房有36578间，五星级或按五星级标准建设的酒店已过180家，国际品牌酒店已达48家，位列全国各省市之首。随着旅游业的持续高速发展，对旅游住宿设施等旅游房地产的需求量也不断增大，据《海南省旅游总体规划》预测，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约11.1万～13.2万间。 （二）、目前海南旅游地产发展的总体空间特征可以概括为“东闹、西静、中隐” 东线的滨海度假地产以东线高速及轻轨为串联，借助政府规划和优越的海岸条件，将自然资源转化为地产资源，将单纯海景观光、商务会议客源转化为房地产客源。中线利用固有的热带雨林和温泉等资源，通过先期低端度假产品催热市场，大力发展养老度假休闲地产。西线为岛内保持原生态较为完整的地区，原生态的海岸和山地雨林资源丰富，最早规划为工业开发集中地带，旅游地产开发尚在初级阶段，将定位为原生态野趣旅游地产。 （三）、开发热点已跳出海口和三亚两个重点城市 从旅游区域发展的基础上看，东部沿海地区的发展较为成熟，是当前的热点开发区域。但随着其他地区旅游资源的逐步开发，中西部市县的旅游地产也风生水起，开始升温。海口、三亚踞海南岛南北两端，一直以来都是旅游房地产发展的领军城市。在海口、三亚的竞争中，海南的二三线城市旅游房地产市场也悄然兴起，具有明显特征的开发热点区域已初步形成，且在空间上呈现出以热点城市为点，以东部海湾为线，向中部、西部全面发展的趋势。 （四）、旅游房地产产品更加丰富与多样化 20世纪90年代初，三亚首先出现了分时度假酒店（产权酒店），由此形成了长久以来产权酒店”唱独