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商品房认购书法律性质及效力分析 宋继林 (华侨大学 360201) 【摘 要】房地产开发商在未取得商品房预售许可证前，不能签订正式 许可证和克服其他未决事项障碍的时限，导致正式签约期限届满 的商品房买卖合 同对外销售商品房 ，但实践中房地产开发商往往在取 双方无法达成一致意思表示或者由于法律障碍未解决而违法导致 得商品房预售许可证之前，与购房人先签订一个认购书，但该认购书的 无效。因而认为这种认购行为违法 ，给认购人的利益带来很大的 性质如何 ，是否违反我国的商品房预售许可的法律规定 以及该认购书 风险，呼吁监管部门对类似行为进行严格执法、严厉打击。并依据 之效力如何都比较模糊从而导致大量纠纷。 《解释》第2条的规定，认为认购书原则上应认定无效，但在起诉前 【关键词】商品房认购书；预约；商品房预售 开发商取得商品房预售许可证明的，可以认定有效：起诉前未办理 预售许可的，则认购无效。但笔者认为无论开发商是否取得预售 一 、 商品房认购书概述 许可证 ，认购书都是有效的。 认购书是商品房买卖双方在签署正式购房合同前所签订的文 2、商品房认购书的有效性 书 ，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。因认购书由开发商 有的学者认为只能在取得预售许可证明后才可签订认购书， 自行拟订 ，内容详略程度差异较大。 他们认为商品房认购书生效的关键要素在于开发商应当取得房屋 二、商品房认购书的法律性质分析 销售许可证或者预售许可证。根据 《城市房地产管理法》，商品房 (一)预约合 同说 预售之前 ，应当取得商品房预售许可证明。 《商 品房销售管理办 有的学者认为，认购书是作为将来签订正式商品房买卖合 同 法》第22条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得 的一种预先约定，是商品房买卖的预约合同，是独立的合同，该合 销售商品房 ，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。 同的标的是当事人在约定时限内为订立本约(正式买卖合同)的行 没有取得商品房预售许可证 ，房地产开发商不可 以对外销售 为 。 期房，其对外签订的商品房期房买卖合同理应无效。对此笔者没 预约是 “约定将来订立一定契约的契约”。对于预约，《合 同 有异议。商品房认购书签署双方当事人均认识到没有取得商品房 法》中虽未有规定，但最高人民法院 《关于适用 中华人民共和国 预售许可证他们不可以签订正式的商品房买卖合同，他们只是约 担保法若干问题的解释》(以下简称 《解释》靼115条的规定：“当 定到了能够签署正式的合法有效的商品房买卖合同时，双方才签 事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒 署正式的商品房买卖合同。对于这种约定并没有任何法律规范否 绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主 认它的合法性，所以原则上在没有取得商品房预售许可证情况下 合同的，应当双倍返还定金。”本条虽规定的是立约定金，但实际上 签订的商品房认购书是有效的。 也隐含了对于预约合同效力的认可。 (二)商品房认购书的效力 (二)特定情况下的商品房买卖说 笔者认为 ，商品房认购书的效力主要体现在以下三个方面： 一 般情况下，认购书属于预约，但根据 《解释》第5条规定：“商 (_一、)基于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，出卖人应当 品房的认购、订购 、预订等协议具备 《商品房销售管理办法》第 16 充分披露可能影响买受人订立本约的信息。(二)不应强加具有不 条规定的商品房买卖合同的主要 内容，并且出卖人已经按照约定 合理条件的实际谈判