【北美购房网】美国房屋检查流程全面解读.docxVIP

【北美购房网】美国房屋检查流程全面解读房屋检查 (Home Inspection) 是报价合同不可缺少的附加条款 (Contingency) 之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师 (Home Inspector) 来检查房子。检查费由买家支付，价钱根据房价而定，一般几百元美元，房价越高检查费越贵。通常房屋检查大概要两到三个小时，买主在房检时最好跟着检查师走，这样可以学到很多东西。检查师会一边检查一边向买主解释注意事项或问题所在。检查内容包括房屋基本结构 (Structure)，地基 (Foundation)，屋顶 (Roof)，地板 (Floor)，墙壁 (Wall)，门窗 (Doors and Windows)，地下室 (Basement)，供电系统 (Electrical Systems)，供排水管 (Plumbing)，冷暖设备 (Heating and Air Conditioning Systems)，烟雾报警器 (Smoke Detector) 等。检查师要填写一份详细的检查报告，包括房子的状况，哪些设备可能出问题，剩余寿命是多少，应该怎样维护，等等。除了详细的检查结果，还会有一份总结，列举卖主要修理的部分。如果买主要求，检查师还会帮着估价。好的检查师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。以下是房屋检查一般主要会查的几个地方：1. 屋顶房屋检查师一般会爬梯子到屋顶上面去看的，如果因为各种原因漏水，比如说排水管道堵住了，水就会从屋顶直接顺着外墙流下来，那你就要考虑会不会水一直漏到地下室之类的问题。屋顶的瓦片 (Shingle) 的保修是二十到二十五年。装瓦片的时候如果两边和上方不留出气口 (Vent)，阁楼 (Attic) 里的热气散不出去，这样的瓦片使用寿命一般是十年。2. 地基地基有很多种，最好的是浇注混凝土 (Poured Concrete)，其次是混凝土块 (Concrete Block)，粗石 (Field Stone) 最次。粗石最大的问题是不漏水，时间长了也会潮; 混凝土块的问题是缝里的水泥时间长了会脱落，进水，会有白蚁隐患; 浇注混凝土的问题是会裂缝，尤其如果严寒酷暑打地基的时候打地基，更容易产生裂缝。3. 水泵和暗沟?很多人家装 Sump Pump （水泵）是为了防患于未然。如果过往记录没有房屋被水淹的情况，那关键是看地势。有的时候山顶的房子如果排水不畅，没有暗沟，水淹地下室也不是不可能的。4. 白蚁美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查 (Termite Inspection) 可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独栋别墅，联排别墅，公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过户公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买方经纪人会为买主写一份白蚁检查附件 (Termite Inspection Addendum)，要求卖主请专业人员处理。处理帐单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。面对常常有的白蚁现象，一般的处理方法是把毁坏的结构换掉，撒药，然后最好年年处理。如果曾经有白蚁迹象，现在没有活动的白蚁，并不能保证将来没有白蚁，很可能就是刚好没看到，所以处理一般都是要做的，另外，白蚁在新房子也可能会出现。5. 氡气氡气是一种含放射性元素的气体，是致癌物质。户外空气中的氡气含量是每升0.4微微居里 (pCi/L)。美国环境保护署 (Environmental Protection Agency, EPA) 规定室内氡气含量不能超过4.0微微居里。氡气由土壤中存在的铀分裂产生，会通过地基的裂缝或地下室的排水泵进入室内。没有地下室的房子不需要做氡气检查 (Radon Inspection)。氡气检查也可以是报价合同的附加条款之一，可以请房屋检查师一起做。检查费也是由买家出。如果检查结果表明氡气指标超过标准，买方经纪人会为买主写一份氡气检查附件 (radon Inspection Addendum)，要求取消合同或要求卖主采取降氡气措施 (Radon Mitigation System)，花费在 $800 到 $2000。卖主接到氡气检查附件后要在三天之内做出答复，是同意降氡气还是出相应的处理费。买主在接到卖主的回应后，也要在三天之内做出答复。双方达成协议后，氡气检查的附加条款就取消了。6. 霉菌长霉菌主要是因为潮湿，尤其房屋被大树覆盖常年阴凉的时候。看图片的时候，从窗户出去就是大树很美，实际上，霉菌最喜欢阴凉潮湿的环境。所以地下室最好有除湿机，房子不住人的时