(新)房地产开发及建筑业税务检查讲义.ppt

房地产开发及建筑业税务检查 第 一 部 分 房 地 产 开 发 企 业 税 务 检 查 概述 行业特点及对税收检查的影响 1.房地产行业生产周期长。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实. 2.资金密集型产业.前期投入资金大，部分房地产开发企业想迟缓税款缴纳时间。 3.购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易。收入真实性难以核实。 4.开发过程中审批管理部门多。包括规划、用地、消防、建设施工许可、预售、竣工验收、测绘、安全质量等等。当然还包括税收。5.其产品具有固定性、永久性，每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证. 一：房地产开发企业少缴税款主要类型 （一）疏忽大意型： 表现形式：企业不知道自己的有关处理是违反税法的。在税务稽查中，这种情况比较普遍，一旦出现这种情况，作为企业财务人员来说是最尴尬的，一是给企业造成了损失，被罚款、补缴滞纳金；二是领导对财务人员会产生不好的看法，认为财务人员没有尽到应有的专业职责，认为财务人员的专业水平不够。严重的后果就是被辞退，所以这种情况是财务人员最不愿意面对的 。 原因：一是由于房地产行业税收政策相对复杂，而且现阶段我国税收政策变的也比较快，一些房地产企业确实对政策搞不清楚，致使少缴税款。二是税收政策中也的确存在有不明确的地方，财务人员很难全面把握税法，在一些特殊事项处理上就很容易违反税法规定。 一：房地产开发企业少缴税款主要类型 （二）明目张胆型： 表现形式：目前现实中，我们的房地产开发企业绝大部分都是民营企业，民营企业的老板，一般都不会痛痛快快的交税的，而且这些人一般法律意思相对薄弱，办事讲究关系，认为只要在关系上下好功夫，就不会出什么问题。这是民营企业老板的一个普遍性思维。自恃自己有关系，明目张胆的少缴税款。比如企业预售收入放在账上，销售行为实现了，就是不按照税收政策规定进行申报纳税。 应该说，这种偷税行为的检查难度比较小 ，但处理难度大。 一：房地产开发企业少缴税款主要类型 （三）精心策划型 表现形式：精心策划、钻税收政策漏洞是其典型的偷税手法，如为了偷税，不惜采取设两套账、构建关联交易、接受虚开发票等手段达到少缴或不缴税款之目的。 这类偷税行为是税务稽查中比较难办的类型，稽查人员需要掌握一定的稽查技巧方能发现问题所在。 二：房地产开发企业达到少缴税款采用的主要手段 总结我们在实践中的经验来看，房地产企业要达到少缴税款或实现偷税目的，无非是在收入、成本、费用上下功夫，降低计税依据。可以分类归纳如下： （一）收入不实 1、设置两套账，账外建账 这里边手法主要是： 一是销售收入不入帐：擅自少开或不开销售发票，或者使用自制收据收取现金，在账务上不体现营业额。 二是价外费用不入帐：房地产销售时，向住户收取的价外费用或代收费用，在会计上不计或少计收入，导致收入减少。如在销售房产时依据有关合同、协议，代收燃气、水电、暖气配套费，拆迁安置补偿费等款项列入“小帐”，年末不结转营业收入 三是其他收入不入帐：部分开发商将拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入“小金库”。 （一）收入不实 2、隐匿预收账款或预收款项挂帐 一是某些房地产开发企业商品房已经全部售完，但销售商品房收入一直挂在“应收账款”“预收帐款”帐户上，不及时结转收入。 二是预收购房款不入账，通过假借款形式计入“应付账款”，隐瞒销售收入。收入长期挂账或以收抵支，偷逃税款。有的房地产开发企业采用售房收入记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通过“应付账款”拨付工程款以收抵支，从而达到偷税的目的。 三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户甚至股东、财务人员、售楼人员个人的帐户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入。 四是整体转让“楼花”收入未申报。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费或所谓的承包费、联合开发费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，以达到少缴或不缴税之目的。 （“楼花”一词最早源自香港，是指未完工的物业。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此进一步引申出买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等。一般称卖“楼花”为预售房屋，买“楼花”为预购房屋。 ） （一）收入不实 五是分解售房收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。少开销售不动产发票，蓄意虚减计税依据，合谋偷税。房地产开发企业依销售不动产发票开具金额确定售房收入缴纳营业税，购房者以销售不动产发票开具金