大连20项目市场总结汇报.pptVIP

2.7 2007年度市场预期 2.6.3 潜力片区预测——片区投资价值分析 5000－6000 5000－6000 6000－8000 8000以上 4500－5000 6000－8000 意向地块 红旗镇片区 净利率11%-14% 房价增长率32.6% 机场前片区 净利率6%-8% 房价无增幅 高新技术片区 净利率7%-9% 房价增长率35.4% 紧密区 中心片区 净利率10%-20% 房价增长率14.6% 星海 净利率15-25% 现房价增长较慢 净利率16-30% 房价增长率34% 南滨海片区 净利率20%-25% 房价增长率25% 泉水片区 净利率6%-7% 房价无增幅 红旗镇片区 土地初具规模基本从05年开始，05年楼面地价1622，盈利水平在11％—14％之间，有较大上涨空间。 机场前片区 该片区土地增值较快，增长率在34.7%,05年1257，由于所处待开发区域，房价上涨较慢，致使盈利水平较低，在6％－8％之间。 高新技术园区 04-05年，土地升值较快，增长率29.5％，05年1987，土地成本压力较大，盈利水平在7％－9％之间。 紧密区 03-05年，土地成本增值为37.6%,土地成本压力较大，盈利水平在15％－25％之间，由于红旗片区、高新园区等价格已上涨到6000以上，因此，该区域有较大价格上涨空间。 星海片区 04-05年，土地的升值较快，增长率43.5％，土地成本压力较大，由于景观资源唯一，且为商务、会展中心，盈利水平在16％－30％之间，增长空间有限。 中心片区 由于土地成本较高，致使中山区的房价一直处于较高水平，均价8000盈利水平在8.62%,亿达青云映山盈利为19.24%。 南滨海区 该片区位于中心城区的宜居生活区，景观资源唯一，05年楼面地价2054，土地供应量较少。 泉水片区 该片区土地成交规模较大，03-05年土地增长率为29.7%，05年楼面地价1290，土地成本较高，房价增长缓慢。 2.7 2007年度市场预期 2.6.3 潜力片区预测——波士顿模型 波士顿矩阵模型用于分析公司业务，将业务分为明星（Star）,现金牛（Cash Flow）,瘦狗（Dog）和问题（Question Mark）四个类别。 Star明星 收益: 高成长,稳定 现金流: 中等 战略: 保持或收割 Question Mark问题 收益: 低成长,不稳定 现金流: 亏损 战略: 提高市场分额或收割/丢弃 Cash Cow现金牛 收益: 高成长,稳定 现金流: 高稳定 战略: 保持或增加市场分额 Dog 瘦狗 收益: 低成长,不稳定 现金流: 中等或亏损 战略: 收割/丢弃 强 弱 市场成长率 弱 强 相对市场份额 2.7 2007年度市场预期 2.6.3 潜力片区预测——波士顿模型在大连公司中应用尝试 销售净利率 房价增长率 红旗镇 机场前，泉水片区 高新园区 紧密区 星海片区 中心城区 5325套 3380套 2591套 6136套 数据来源：2006年春、秋房展会统计数据 1580套 长期投资区域 最佳投资区域 待发展投资区域 成熟投资区域 注：椭圆大小代表片区房屋供应套数 3800套，10040套 2650套 南滨海片区 2.7 2007年度市场预期 2.6.3 潜力片区预测 根据上述模型，结合投资价值、政府关系因素，大连公司拟对重点发展区域进行调整，将高新园区列为重点片区。 5000－6000 5000－6000 6000－8000 8000以上 4500－5000 6000－8000 意向地块 红旗镇片区 净利率11%-14% 房价增长率32.6% 机场前片区 净利率6%-8% 房价无增幅 高新技术片区 净利率7%-9% 房价增长率35.4% 紧密区 中心片区 净利率10%-20% 房价增长率14.6% 星海 净利率15-25% 现房价增长较慢 净利率16-30% 房价增长率34% 南滨海片区 净利率20%-25% 房价增长率25% 泉水片区 净利率6%-7% 房价无增幅 高新园区 机场区域 红旗镇区域 2.7 2007年度市场预期 2.6.3 潜力片区预测——高新园区概况 大连高新技术园区是1991年3月经中国政府批准建立的首批国家级高新技术产业园区，也是大连市的对外开放先导区、科技兴市的示范区。 园区总占地35.6平方公里，主要由创业园（、软件园、黄河路科技城等发展区域组成。 2.7 2007年度市场预期 2.6.3 潜力片区预测——高新园区概况 高新园区市场需求量及特征 调研的几家企业的总人数在一万人左右，在购房方面的特点是：　 1、普通人员的收入一般在10万元以上，购房面积集中在80－100平； 2、中级管理人员收入在10－2