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产业地产崛起未来科技城规划升级 在住宅市场宏观调控持续、未来存在诸多变数，商业地产竞争日趋激烈的当下，地产开发商们将目光瞄准了产业地产。 上海证券近期发布的调研报告显示：除此前传统的园区类上市公司外，越来越多的房地产企业进入产业地产领域，尤其是实力雄厚的实业集团公司。 由于产业地产对地方经济的贡献十分明显，在5月22日召开的第十五届科博会上，地方政府纷纷亮出各种规划，招商引资。 中国房地产学会副会长陈国强表示：“对房地产行业来说，产业地产毫无疑问是很多企业未来战略转型、未来拓展新战略空间的一个重要方向。” 除了直接涉足产业地产的开发外，产业园区的规划往往也会吸引众多开发商进驻，打造住宅项目。但在当下产业地产规划密集发布时，一些企业却表现出谨慎的态度。金融街控股一位负责人坦言：企业在选择进驻一个区域前也会考虑风险，在他看来，部分地方的规划很空。 2010年，金融街拿下北京昌平区未来科技城地块，现推出了金融街·金色漫香苑项目，并大受欢迎。上述负责人表示：这主要得益于昌平区政府在规划上下了很大力气，并大力完善教育、商业、交通配套。 产业地产升温 上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成认为：在住宅市场，由于前所未有的调控降温、商业地产因竞争激烈出现过热迹象的情势下，产业地产日渐呈现出快速发展的态势。特别是总部基地产业地产，将会逐步成为支撑中国房地产业走好下一个十年的重要一块。“因为产业地产地价低廉，竞争尚未白热化，存在巨大的开发空间。更因为中国经济结构和产业结构转型升级，客观上也需要产业地产的支撑。” 以北京为例，各区县政府都发布了相关的产业园区规划。仅在北京昌平区，就规划有：未来科技城、科技商务区、中关村生命科学园、中关村国家工程技术创新基地、国家现代农业科技城昌平园项目、北京沙河高教园区项目等七大重点产业功能区。 北京市朝阳区则推出了：大望京科技商务创新区、中关村电子城科技园北区、中关村电子城IT产业园等园区招商项目。此外，密云县也将大力度推出一批园区项目。 周建成认为：根据开发主体的不同，产业地产分为产业园区开发模式（政府主导）、主体企业引导模式（特定产业领域具有强大实力的企业引导）、产业地产商模式（地产开发商经营和管理）和综合运作模式，而第一种模式是中国目前最常见的模式。 高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵表示，地方政府通过规划来配置资源、通过优惠税费政策来引入产业，带来级差地租，从而带动地价上涨。 上海证券分析师舒延飞介绍：地方政府首先考虑的是吸引投资、刺激消费对地方GDP和财政收入的贡献。其次，开发区在产业集群化进程中，扮演着日益重要的角色。再次，成熟的开发区不仅对解决当地就业、增加地方税收、推高土地出让价格有积极作用，而且还能对周边地区发挥示范和溢出效应。 规划新思路 与传统的工业地产相比，产业地产已经不再局限于厂房出租和卖地，而是将地产、产业、城市三方面有机结合。 一位产业地产的研究专家告诉记者：“从大的层面来看，城市发展有两种模式，一是先有产业后有城市，二是先有城市后有产业。第一种模式，如果产业衰落了，城市也失去了活力。第二种模式，城市没有产业支撑，人们只是在这个城市睡觉，工作在其他地方、娱乐在其他地方，这个城市就成为睡城。” 以北京回龙观、天通苑、望京、北苑等新城为例，它们的人口一般都在30万以上，相当于一个中等城市。虽然这些新城的购买力远远超过国内许多中等城市，但由于它们开始就被规划为功能单一的居住区，商业和服务业设施滞后，严重缺乏就业机会，致使其居民高度依赖交通系统与外部联系，新城沦为“睡城”。 中国规划设计院规划师赵文凯表示：今后，必须摒弃单纯规划居住区的思路，而应将产业、就业、交通、社会事业和居住统筹起来规划，鼓励发展商业服务业，把“生活之城”融合成“就业之市”，促进城市空间结构和产业结构的优化。 而上述产业地产研究专家则表示：除了避免“睡城”现象以外，也要避免新城以产业为主，缺乏必要的生活配套，这也会造成区域功能的失衡。他认为：将来的产业地产“要走第三种模式：产城一体，城市和产业互为发展、互为促进，为人们提供居住和生活的便利”。 一位开发商则认为：未来，产业园区将融合研发设计、商务办公、高端制造，以及其他综合型配套服务于一体，居住、休闲、商业等相关配套设施不断完善，逐渐从单纯的生产场所，演变成为完整的工作生活社区。 周建成也表示：产业地产将呈现与城市化密切结合的趋势，由单纯的园区转向新城，综合化、社区化越来越显著。 一位在日本工作的规划师告诉记者：比如说，在全世界均享有盛名的筑波科学城，已成为日本最大的科学中心和知识中心。“但它绝非功能单一的产业园区，而是集聚了科研、居住