永州房地产宏观市场.ppt

* PART 1 永州市基本情况 地理环境分析 人口数量分析 经济环境分析 城市发展规划分析 总结 【地理区位】 活力永州：枢纽地带，承接沿海产业转移的桥头堡 永州市于湖南省西南部，历史上是湘南政治经济和文化中心。永州是吴楚故地、汉唐名郡、中国书法名城 ；也是杉木之乡、香柚之乡和鱼米之乡、湖南重要的汽车工业基地之一。 永州下辖零陵区、冷水滩区两个市辖区及双牌县、祁阳县、东安县、道县、宁远县、新田县、蓝山县、江永县、江华瑶族自治县九个县。 永州市是湘西南地区的重要交通枢纽。永州处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地，是湖南通向粤港澳的“南大门”，是湖南承接沿海产业转移的前沿阵地。做为湖南唯一与两广接壤地区，有“沿海的内地，内地的前沿”之称。 距离 永-邵 约125Km 永-衡 约139km 永-桂 约210Km 永-娄 约227Km 永-郴 约290Km 永-怀 约308Km 永-长 约316Km 永-深 约775Km 地理坐标： 东经111°28′-111°47′ 北纬26°15′-26°49′ 永州市零陵机场空航图 永州市与其他城市距离示意图 【地理区位】 本案所在的冷水滩区辖6个街道、11个镇、2个乡、2个开发区，东与祁阳县、南与零陵区、西与东安县、北与衡阳市祁东县接壤。 冷水滩区是移民城市，迁入人口主要来自零陵区、祁阳县、东安县、及其它县人汇聚于此。冷水滩区人民政府驻梧桐街道梧桐路。 最具城市价值综合体， 双中心交汇： 最具城市价值综合体：项目四周分别为市委、电信大厦、嘉龙酒店，且距湘江不到5分钟路程。 双中心：城市的未来发展区域与传统城区的交汇处，升级城市格局。 本案所处区域--永州市冷水滩区中心区位，湘永路与清桥路交汇处 冷水滩区 零陵区 本案 广 西 省 广 东 省 PART 1 永州市基本情况 地理环境分析 人口数量分析 经济环境分析 城市发展规划分析 总结 截止2012年，永州人口达到621.75万（常住人口达525.82万），增长速2002年以来（2010年除外）基本保持在0.5%与1%之间，稳步增长的态势显著；其中市区人口约占18%（冷水滩区+零陵区约115万）。根据第六次人口普查数据，永州市居民年龄为34岁，65岁以上比例相比第五次普查数据上升2.85%，永州市居民呈老龄化趋势。 永州目前的人口主要分布在祁阳县、宁远县、道县等，人数分别为：106.0万、84.5万、75.5万，分别占比为17%、14%、12%，而主城区零陵区和冷水滩区人口分别为：61.4万、53.3万（家庭数18.96万户），分别占比10%、9%，全市城镇化率39.87%，小于湖南省和全国的平均水平，主城区的人口聚集效应在此时并未得到充分体现，未来城市化发展道路依旧较长，房地产发展空间较大。 【人口数量】 全市人口稳步增长至622万（冷水滩区53万，占比9%）城镇化率低于 全省、全国水平——未来房地产市场发展空间大 PART 1 永州市基本情况 地理环境分析 人口数量分析 经济环境分析 城市发展规划分析 总结 2012年，永州全市GDP达1059.6亿元，增长率为11%，其中冷水滩区2012年GDP达159.8亿元，增速10.4%。2013年1-3季度永州市GDP798亿元，增长率有所下滑仅8.6%。永州市近两年GDP增速有所下滑，但仍保持在2001年以来平均水平，GDP总量呈稳步发展态势，冷水滩区趋势与其一致。 2013年1-3季度，湖南省各市州的GDP排名中，永州居第十一名，增速排名在第十四位，冷水滩区在永州各县市中GDP总量排行第二名，增速排行第十一名。 万达所选择的城市，GDP必须不低于1000亿元，永州市仅达到基本水平。 【GDP】 2013年1-3季度永州市GDP798亿元，总量仍将继续保持稳步发展趋势 人均GDP超800美元 2013年，永州人均GDP为22094元（合计3567美元），增长率为9.17%，2002年以来永州人均GDP的增长速度保持在9%以上，2004年的增幅更是高达25%；早在2005年已突破800美元，房地产业处于快速成长阶段，永州市房地产市场正式即将进入人均GDP4000美元的房地产市场平稳发展阶段。 万达所选择的城市，人均GDP必须不低于15000元，永州市22094元，超过最低标准。 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 800以下 800~4000 4000~8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展单纯数量型 成长发展 以数量为主，数量与质量并重 高速发展