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绿地权利的归属 ——基于建筑物区分所有权法理的思考 张爱华 (泰山学院教师教育学院 山东泰安271021) 【摘要】 建筑区划内绿地的土地所有权由国家所有，不可能由业主共有；绿地之上的 建设用地使用权，作为小区的共有部分，只能由业主共有，但可以在其上设定专有使用权。 开发商与业主之间的商品房买卖合同中不能约定绿地的使用权归属，规划文件也无权规定绿 地的 使用权归属。 【关键词】 绿地 建筑物区分所有权 共有部分 绿地作为小区的配套设施，是小区品质的一个关键性指标，为小区业主在购买房屋时和 居住使用过程中所置重，同时作为其上没有建筑物的地块，蕴含着巨大的商业价值，为开发 [1] 商所竞相追逐，有的开发商在绿地上建造商品房出售而盈利； 有的开发商在绿地上修建停 [2] [3] 车场，通过出租而获利； 有的甚至将绿地转卖而牟利。 如此而形成了业主与开发商之间 的博弈，所谓“绿地纠纷”已成为目前业主维权案例中的主要类型。[4] 一 绿地的权利 小区的绿地除了公共绿地之外，还包括宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地 (即道路红线内的绿地)，但不包括屋顶、晒台上的人工绿地。其中“公共绿地”是指满足规 定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住公园、小 区小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地。 小区绿地的权利包括了三种：第一是国家土地所有权；第二是建设用地使用权；第三 [5] 是植被的所有权。 在我国，土地所有权禁止交易，因此，绿地的土地所有权自不是《物权 法》第73 条所称“属于业主共有”或“属于个人的”绿地权利的范围。“开发商把窗前绿地赠送 给一层业主，实际上等于把绿地这一部分共有的建设用地使用权和草坪的所有权都给了一层 [6] 业主。” 由此可见，《物权法》第73条所称“属于业主共有”或“属于个人的”绿地权利是指 绿地的建设用地使用权和植被的所有权，其中，以建设用地使用权为主要的权利，植被的所 有权归属虽有意义但不重要。在我国《物权法》明确承认他物权准共有[13]的情况下，规定 建设用地使用权“属于业主共有”。 二 权利的归属评析 作为建筑区划内的一项财产，小区绿地自应依建筑物区分所有权法理来确定其权利归 属。通说认为，作为一个复合性的权利，建筑物区分所有权由业主享有的专有部分的所有权、 [7] 共有部分的共有权和共同管理权所组成。 基于此，小区绿地如果是建筑物的共有部分，则 只能由业主共有，开发商无从保留所有权，各业主也无从单独取得所有权；如果是建筑物的 专有部分，则可以由业主专有，开发商也可以保留所有权。可见，这里的关键即在于绿地是 建筑物的专有部分还是共有部分。 《最高院关于建筑物区分所有权司法解释》第2条规定：“作为专有部分，成为区分所 有权的客体，应当具备如下条件：第一，具有构造上的独立性，能够明确区分；第二，具有 利用上的独立性，可以排他使用；第三，能够登记成为特定业主所有权的客体。”据此，绿 地不能构成建筑物的专有部分，不能独立地作为交易的客体，业主也无法取得专有权。理由 如下： 第一， 缺乏构造上的独立性。 从构造上讲，小区绿地不具有区分境界的明确性、遮断性，并依赖于地基与其他用地或 共有部分相连接，不能独立地排他支配，不具备独立性。尤其是宅旁绿地、公共服务设施所 属绿地和道路绿地。 第二，缺乏利用上的独立性。 利用上的独立性指该区分所有部分具有独立的出入门户，无须借助其他部分辅助即可利 用，且具备独立的经济效用。所谓独立的经济效用，是指专有部分之内须有专用设备存在， 但专用设备须达到何种程度才算具有独立的经济效用，并无绝对标准。一般而言，应根据建 筑物的具体形态、用途以及各区分部分的具体功能综合判断。小区绿地虽然具有美化小区环 境的功能，但很难说与一般独立的建筑物具有相同的经济效用。同时小区绿地中的公共绿地 大多安排有“游憩活动设施”，以供小区业主共享，不