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房地产项目目标成本控制【摘 要】房地产开发的过程是一个实现利润最大化的过程，在当今国家三限政策持续高压的情况下，要达到这个利润目标有效的成本控制成为了房地产企业开发过程中的重中之重。房地产项目施工过程中，前期阶段、策划阶段、招标阶段、施工阶段一切可能影响项目的成本的因素都要做到有效的动态目标控制，才能实现房地产开发的目标。 【关键词】过程控制；成本控制；有效 由于国家长期以来对房价高压的调控，通过限购、限贷双管齐下使得现在楼市整体低迷，很多开发商都在艰难的破冰中前进。使得房地产业内对有限的客户群体竞争不断加剧，价格战不断打响，利润空间日渐缩小，成本控制是达到总体回报非常重要的一个方面，有效的成本控制，已经成为提升企业竞争的核心来源，成本控制是项目管理的重中之重。现以项目开发的各个阶段来分析项目成本控制的各个阶段，望同仁们在项目的开发建设过程中得到一点借鉴，来弥补我们在成本控制方面细节管理不到位的缺陷。 一、项目开发费用的构成 房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本两种： （一）固定成本 1）土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，大配套费，土地征用费或拆迁安置补偿费。 2）前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期报建、前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。 3）建筑安装工程费 建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。 （二）变动成本 1）管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、排污绿化费、税金、土地使用费、无形费资产摊销、开办费摊销、坏账损失等等。 2）贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 3）税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。 4）销售费用 销售费主要包括：运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览费、差旅费、广告费、代销手续费、销售报务费、销售人员工资、奖金、福利、折旧、修理等费用 5）其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等。 其中，建筑安装费所占比例是整个开发过程中成本中较大，所以在以往的房地产行业内，成本控制主要针对这个方面。 二、开发全过程中的成本控制方法 （一）前期阶段的成本控制 前期开发阶段主要工作包括项目论证、土地开发、规划设计这三大部分。项目论证：房地产开发企业打算在某地块投资建房时，首要考虑的是项目的可行性。土地开发：房地产的位置也是用户的首要考虑因素；是影响其价格的最重要因素。该环节控制要点和控制内容相当复杂。由于设计工作的专业性很强，房地产开发企业一般委托设计院进行设计。项目开发总成本的70%左右在设计阶段确定，因而设计阶段对于项目成本的控制极为重要.而且产品的好坏对于客户的满意程度将起到关键作用。 （二）项目施工建设阶段成本控制 项目施工建设阶段的成本控制主要包括招投标环节、施工环节、竣工结算环节、销售推广环节。房地产商为了保证施工建设的高质量的完工与顺利进行，通过市场调研做出产品定位、规划设计，为后期的销售做好铺垫。在生产经营阶段，规划设计能力、市场分析能力与质量控制能力是企业应具备的核心能力，规划设计能力、市场分析能力直接决定营销活动的顺利完成，节约了营销成本，同时经过了详尽的科学的市场分析有利于实现房地产产品的差异化。质量控制能力的强弱决定了，物业管理费用的高低及房屋的保值升值能力。 1）实行工程招投标管理是成本控制的基础 （1）实行建设工程施工招投标制度 要求招标设计的标价不得超过该项概算额度，在把握建设市场动态变化的基础上，按照项目的工期长短、技术复杂性、规模大小和施工难易程度等因素作适当的考虑，确定下浮率，这样就可以一开始为建设项目控制好成本打好基础。 （2）合同管理的成本控制 项目施工建设期间较长，现场的各项因素复杂，甲乙双方在实际操作中合同中的一些条款往往会被忽略