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浅谈房地产估价中应注意问题摘要：房地产业是我国第三产业的重要组成部分，也是我国当前一个重要的支柱产业。对发展我国国民经济提高人民的居住水平有着举足轻重的作用。同时，房地产也和居民生活和工作息息相关，是社会生产和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地产估价应注意的问题进行探讨。 关键词：房地产， 估价 ，估价实务，风险提示，估价价格 Abstract: the real estate industry in China is an important part of the third industry, China is a current and important pillar industry. China’s national economy development to improve the people’s living level has a pivotal role. At the same time, real estate also and residents living and working are closely related, is the social production and the life of one of the essential elements. This paper puts forward the problems that should be paid attention to the real estate appraisal is discussed in this paper. Keywords: real estate, appraisal, appraisal practice, risk warning, price valuation 中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号 一、房地产估价原则在估价实务中的运用 1．合法原则 很多估价师在做估价报告时，只按规定将原则内容放在估价报告中，至于如何把原则内容运用到估价中，估价师似乎欠缺自觉意识。 遵循合法原则一是要求估价时必须确认估价对象具有合法的产权。在无法确认估价对象产权合法的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是假设估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。二是要求所涉及估价对象的用途必须是合法的。例如，在采取假设开发法估价时，需要设定估价对象的用途，在设立该用途时必须保证其合法性，必须符合城市规划的限制要求。三是要求在估价中如果涉及到交易或处分方式时，该交易必须是合法的。例如，在划拨土地使用权单独设定抵押的估价时，就必须考虑划拨土地使用权在补交土地出让金或向国家上缴土地收益之后才能设定抵押，此时该目的下的估价对象才具有合法性。 2．最佳使用原则 房地产估价必须以估价对象用于最佳使用为前提，但最佳使用原则受到合法原则的约束，同时还必须得到技术上的支持，这里所说的“技术”主要是指房屋建筑工程方面的技术。最佳使用原则还体现在经济的可行性上。例如，对一栋四层独体砖混非住宅楼进行评估，评估目的是为买卖双方成交做参考价，产权证用途为非住宅，尚未确定是办公还是商业用途。待估标的物是独立使用，何不把它最佳使用定位为商业使用呢？不行。因为砖混房屋在改设大堂时，经济上的花费相当高，这样估价价格显然不合理。 3．替代原则 替代原则的理论依据，基于同一市场上相同的物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则反映了房地产的基本原则和一般的估价过程。房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。 客观合理价格要求估价师在选择交易案例时，选择与估价对象类似的房地产案例做替代，要抓住3个要点：与估价对象房地产的用途、建筑结构、所处地段应该相同。另外，应注意成交日期与估价对象房地产估价时点应该相近，最好选择1年内的成交案例，在市场相对稳定的情况下最长不宜超过2年。还应该注意到成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 由于市场交易案例可能较少，估价师没能按替代原则去找案例，而是从网上查找售房信息当作交易案例，这样就很难保证评估价格的真实性。另外，有的估价师采用市场法评估，由于没有交易案例就采用收益还原法作出评估价格，然后把这一结果当作成交案例，这同样违背替代原则。 二、估价的假设与限制条件 房地产价格受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价格。估价的假设和限制条件是有针对性的，主要是对估价时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素应该予以假设。 1．对应估价的价值类型，说明其主要条件。例如，估价的是市场价值，假定估价时点的房地产状况是