土地估价师实践案例分析（一）..doc

土地估价师实践案例分析（一） 姓 名：王阳 档 案 号： 资格证书号： 实践单位：四川华光房地产土地评估咨询有限公司 提交日期：2013年1月31日 案例分析报告（一） （四川华光房地产土地评估咨询有限公司　　王阳） 摘要：土地使用权抵押贷款是土地估价的主要业务之一，本文以攀枝花市永福汽车销售服务有限责任公司抵押贷款涉及位于攀枝花市东区小沙坝1宗商务金融用地（限汽车4S店和汽车博览中心）土地使用权出让价格评估为例，简单阐述了估价过程中的技术难点及怎样处理这些问题，最后总结了一下本次估价的心得体会。 关键词：核定土地使用权价格 基准地价系数修正法　市场比较法 第一部分 评估项目的背景 一、估价目的 受攀枝花市永福汽车销售服务有限责任公司的委托，对位于攀枝花市东区小沙坝1宗商务金融用地（限汽车4S店和汽车博览中心），宗地面积为5,953.85m2，宗地编号为12-003-002-0054-000的商业用地按现状利用条件下的市场价格进行估价，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供参考依据。 二、估价对象概况 1.土地登记状况 （1）土地证号：攀国用（2012）第00070号 （2）土地使用权人：攀枝花市永福汽车销售服务有限责任公司 （3）座落：东区小沙坝 （4）地号：12-003-002-0054-000 （5）图号：982 1053 （6）地类（用途）：商务金融用地 （7）使用权类型：出让 （8）使用权面积：5953.85m2 （9）终止日期：2052-4-11 （10）登记日期：2012年4月23日 （11）四至：东临三众石化有限责任公司；南临金沙江大道东段；西临已征国有土地；北临金沙江 （12）发证机关：攀枝花市人民政府 （13）记事：无 2.土地权利状况 （1）估价对象所有权属于国家； （2）土地使用权：土地使用权属于攀枝花市永福汽车销售服务有限责任公司。据攀国用（2012）第00070号《国有土地使用证》，土地终止日期为2052年4月11日，截至估价基准日（2012年10月15日），土地剩余使用年期为39.49年。 （3）他项权利：根据本次估价的目的，设定为无他项权利。 3.土地利用状况 估价对象拟建汽车4S店和汽车博览中心，已完成房屋地基挖方，边坡护理及挡墙建设尚未开工。规划建筑容积率小于等于0.49。 宗地外达到了“五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通路)，宗地内达到“三通、初步场平”（即：通电、通讯、通路；房屋地基挖方完成、边坡护理及挡墙建设尚未开工）。 三、地价定义 在2012年10月15日，估价对象作为出让商务金融用地（限汽车4S店和汽车博览中心），无使用权异议且无他项权利限制，宗地外“五通”、宗地内“三通、初步场平”，容积率0.49，从本估价基准日起未来39.49年期的土地使用权价格。 第二部分 评估项目估价方法的技术难点及解决方案 一、估价方法 1、估价方法的确定 根据《城镇土地估价规程》，基准地价系数修正法 土地估价师实践考核 案例分析（一） 8